房屋價(jià)值評(píng)估是國(guó)有土地房屋征收的必要程序。關(guān)于集體土地的房屋法沒(méi)有明確規(guī)定必須對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，但只要評(píng)估必須是合法和合理的。通過(guò)對(duì)房屋征收的評(píng)估，拆遷戶可以在合理的基礎(chǔ)上與征收方協(xié)商征收補(bǔ)償問(wèn)題。鑒于評(píng)估報(bào)告可能存在“陷阱”，寶安區(qū)律師已為您安排了有關(guān)評(píng)估程序的法律規(guī)定，希望對(duì)因評(píng)估報(bào)告而陷入困境的您有所幫助。

　　一、評(píng)估管理機(jī)構(gòu)的選定與資質(zhì)

　　拆遷戶共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收與補(bǔ)償條例》）第二十條和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估辦法》）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被拆遷人投票，或者采用抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式確定。

　　評(píng)估研究機(jī)構(gòu)企業(yè)應(yīng)該需要具備相應(yīng)的資質(zhì)。依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信息管理沒(méi)有辦法》第三條規(guī)定，對(duì)被征收房屋可以進(jìn)行分析評(píng)估的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估金融機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)社會(huì)機(jī)構(gòu)。在評(píng)估結(jié)果報(bào)告里，應(yīng)該列明評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估技術(shù)人員的資格證明。

　　二、評(píng)價(jià)時(shí)間點(diǎn)和有效期

　　征收補(bǔ)償條例第十九條規(guī)定，征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公布之日與房地產(chǎn)相同的被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格。《征收評(píng)估辦法》第十條規(guī)定，征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。產(chǎn)權(quán)交易所價(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)相一致。房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋征收決定公告之日，即房屋征收決定公告之日，在房屋價(jià)值評(píng)估可以進(jìn)行之前公告，在此時(shí)間點(diǎn)之前或者之后是非法的。

　　由《評(píng)估管理辦法》第八條的規(guī)定可知，評(píng)估的目的是為被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償問(wèn)題提供理論依據(jù)，或者通過(guò)計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于知識(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供重要依據(jù)。評(píng)估的目的是真實(shí)反映我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，以達(dá)到一個(gè)合理公平的征收補(bǔ)償，若評(píng)估研究報(bào)告作出時(shí)間較長(zhǎng)，被征收房屋價(jià)值就是因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)發(fā)展變化，不能真實(shí)反映其價(jià)值，理應(yīng)重新設(shè)計(jì)進(jìn)行分析評(píng)估。

　　三、評(píng)價(jià)方法和應(yīng)考慮的因素

　　依據(jù)《評(píng)估管理辦法》第十三條的規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)企業(yè)評(píng)估研究對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估工作方法需要進(jìn)行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學(xué)習(xí)方法對(duì)被征收房屋使用價(jià)值問(wèn)題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用不同市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋信息或者其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)社會(huì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建項(xiàng)目工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　根據(jù)評(píng)估方法第十四條的規(guī)定，影響被征收房屋價(jià)值的因素，如區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)等。應(yīng)在被征收房屋的價(jià)值評(píng)估中予以考慮；征收房屋內(nèi)部裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備材料搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　處理評(píng)估結(jié)果和異議

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將個(gè)別住戶的初步評(píng)估結(jié)果向遷入住戶公布，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明和聽取意見。如果有任何錯(cuò)誤，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)予以糾正。公告期滿后，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將委托范圍內(nèi)被征用房屋的全面鑒定和個(gè)人鑒定報(bào)告提交征用部門。住房部門應(yīng)當(dāng)將《戶口評(píng)估報(bào)告書》轉(zhuǎn)發(fā)被拆遷戶。搬遷戶對(duì)住房評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，發(fā)布評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以說(shuō)明。

　　《評(píng)估管理辦法》第二十條規(guī)定，拆遷戶或者房屋征收部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究結(jié)果有異議的，應(yīng)該自受到影響評(píng)估工作報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以評(píng)估金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。《評(píng)估沒(méi)有辦法》第二十二條規(guī)定，拆遷戶或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格作為評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)的復(fù)核調(diào)查結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)銷售價(jià)格因素評(píng)估培訓(xùn)機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

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