在這方面，需要特別注意的問題是: 開發(fā)商不能全額償還銀行債權，購房者名義上是否應繼續(xù)承擔向銀行償還債務的責任？對于這個問題，實踐中有法院判決名義購房人對開發(fā)商不能清償的債務承擔補充賠償責任。深圳律師事務所今天來為您解答一下有關的內容。

　　在中國工商銀行北海云南路支行與王麗商品房預售合同糾紛一案中，法院二審民事判決書認為:王麗、周建的上述行為存在過錯，可能給工行北海云南路支行造成財產損失，故應根據其過錯程度，承擔宏遠先科公司不能償還工行北海云南路支行的借款本息。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款主要是為了避免當事人的訴訟負擔，突破借款合同相對性原則以提高訴訟效率，保護當事人的權利。買方(借款人)免除王力和周建的相應責任并非基于該條款。一審對王麗、周建的責任認定不當，本院予以糾正。

　　事實上，當法院適用第二十五條第二款的規(guī)定，對商品房買賣合同進行司法解釋，處理貸款還款問題的情況下，房地產抵押貸款購房，也面臨著開發(fā)商不具備還款能力，名義購房者是否應繼續(xù)承擔還款貸款的法律責任的問題。

　　對于這個漏洞，一些地方法院通過出臺規(guī)范性指導意見進行了彌補。例如，湖南省高級人民法院《關于審理房屋買賣租賃糾紛案件適用法律的指導意見(試行)》第六條規(guī)定:“根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人還應當解除商品房擔保借款合同。買受人以上述規(guī)定為由請求免除其還貸責任的，不予支持。

　　銀行通過簽訂按揭貸款合同時我們明知虛假套貸，對于一些虛假按揭類案件進行處理的影響。在少數情況下，銀行在簽訂按揭貸款合同時，以購房者的名義為開發(fā)商貸款的事實而聞名。法庭可透過以下兩種方法處理這類案件: 一是采用違約補救措施:

　　方法一:銀行明知開發(fā)商進行虛假貸款套利的事實，名義購房人與銀行之間的抵押貸款合同構成合謀虛假表示，屬于無效合同。銀行與開發(fā)商之間存在真實的借貸關系，構成隱性行為，銀行與開發(fā)商之間存在真實有效的抵押貸款合同關系。

　　例如，廣東省高級人民法院發(fā)布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條第二款規(guī)定:“金融機構知道或者應當知道房屋買賣合同是虛假的，仍與買受人簽訂房屋擔保借款合同的，該借款合同也是虛假的，應當認定無效。金融機構與出賣人之間實際存在貸款的合同關系，合同效力依照《民法通則》第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。

　　開發(fā)商以自己的名義向銀行貸款委托購買人，雙方之間形成委托合同關系。銀行知悉虛假套利事實的，按照合同法第四百零二條的規(guī)定: “受托人在委托人授權的范圍內以自己的名義與第三人訂立合同，第三人知悉受托人與委托人訂立合同時的代理關系的，合同直接約束委托人與第三人，但有確鑿證據證明合同僅約束受托人與第三人的除外。”抵押貸款合同對銀行和開發(fā)商具有直接約束力，開發(fā)商是抵押貸款合同的當事人，享有合同權利，承擔相應的義務。

　　如山東省濟南市中級人民法院審理的交通銀行股份有限公司山東省分行與楊恩英、秦蘭生金融借款合同糾紛一案，該院在二審判決書中認為:“同期，百合集團15名員工向交通銀行山東省分行申請同一筆借款。

　　楊恩英提供的一份還款憑證證實，在借款合同履行過程中，百合集團財務人員將上述借款用于百合集團的業(yè)務往來，并進行集中統一還款。

　　結合交通銀行山東省分行在未獲得楊恩英明確授權的情況下，允許他人代為辦理太平洋卡收還款，并允許他人代為取款、轉賬的情況，交通銀行山東省分行對貸款賬戶的開立、貸款的發(fā)放未進行嚴格審查，明知百合集團員工為最大貸款人、實際貸款使用人為百合集團的貸款操作模式、、、根據《合同法》第402條的規(guī)定，一審法院。

　　深圳律師事務所認為，類似企業(yè)案例，還可通過參見中國湖南湘西土家族苗族民族自治州中院（2016）湘31民終114號二審民事法律判決、四川大學成都武侯區(qū)人民法院（2019）川0107民初8111號一審民事案件判決。