案情簡介

　　2020年8月21日，原告（買方）與被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，約定按照人民幣580萬元交易被告（賣方）名下位于海爾綠城麗園的房產(chǎn)。合同約定：買方于合同簽訂當(dāng)日支付部分首付款200萬元后，賣方將房屋鑰匙交予買方進(jìn)行裝修等事宜。原告（買方）的舅舅于合同簽訂后向被告被告（賣方）賬戶轉(zhuǎn)賬200萬元，但被告（賣方）并未按照合同約定履行其鑰匙交付、協(xié)助原告（買方）進(jìn)行裝修的義務(wù)。經(jīng)原告（買方）催告后仍未履行，現(xiàn)已逾期超過三十日，原告（買方）為維護(hù)自身合法權(quán)益，上海房產(chǎn)合同律師根據(jù)合同第十條第一款第二項的約定，原告（買方）特此要求解除雙方之間的《二手房買賣合同》，并要求被告（賣方）退還全部已付房款、按照原告（買方）全部已付房款的30%支付違約金。

　　法院審理觀點

　　法院認(rèn)為，原告（買方）與被告（賣方）簽訂的《二手房買賣合同》、《借款擔(dān)保合同》均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力。《借款擔(dān)保合同》系雙方為擔(dān)保《二手房買賣合同》的正常履行而簽訂，因原告（買方）與被告（賣方）已協(xié)商一致，于2020年12月18日解除了雙方簽訂的《二手房買賣合同》，且被告（賣方）已返還200萬元首付款，《借款擔(dān)保合同》的合同目的已無法實現(xiàn)，被告（賣方）訴請解除《借款擔(dān)保合同》，并要求原告（買方）協(xié)助辦理案涉房屋的抵押登記解除手續(xù)，法院予以支持。

　　上海房產(chǎn)合同律師本案爭議的焦點問題是：原告（買方）、被告（賣方）是否構(gòu)成違約。

　　1.關(guān)于原告（買方）是否構(gòu)成違約。第一，《二手房買賣合同》并未明確排除由第三人代為支付購房款，第三人系原告（買方）舅舅，其向被告（賣方）的轉(zhuǎn)賬附言明確記載為“麗園購房款”，案涉房屋系被告（賣方）在海爾綠城麗園的唯一房屋，上述事實足以確認(rèn)代替原告（買方）于合同約定日期履行了付款義務(wù)。第二，《二手房買賣合同》約定：“2、買方承諾及時向賣方支付剩余首付款，即人民幣300萬元，付款日期不得晚于2020年10月31日，支付完成后當(dāng)日賣方將房屋交付給買方并辦理300萬元的抵押登記。”原告（買方）未按合同約定支付300萬元首付款，構(gòu)成違約。

　　2.被告（賣方）是否構(gòu)成違約。《二手房買賣合同》約定：“賣方承諾于部分首付款（即200萬元）交付后的當(dāng)日，賣方將房屋鑰匙交予買方進(jìn)行裝修使用。”原告（買方）已按合同約定于合同簽訂當(dāng)日支付200萬元首付款，被告（賣方）在未與原告（買方）協(xié)商一致的情況下，自行修改房屋密碼，致使原告（買方）無法進(jìn)入案涉房屋，被告（賣方）構(gòu)成違約。

　　《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規(guī)定，當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯的，可以減少相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。因雙方在合同履行過程中均存在違約行為，綜合考慮雙方的過錯程度、履行合同預(yù)期利益、雙方實際損失等因素，法院酌定被告（賣方）向原告（買方）支付以已收首付款200萬元為基數(shù)，自2020年8月21日起至2020年11月11日至，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率標(biāo)準(zhǔn)計算的違約金。對原告（買方）訴請被告（賣方）支付律師費、被告（賣方）訴請原告（買方）支付違約金及律師費的訴訟請求，法院均不予支持。