借名買房，是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋暫時登記在他人名下，由借名人實際享有房屋權(quán)益，之后再將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到借名人名下的合同法律關(guān)系。下面深圳房產(chǎn)律師為大家講解借用名義購買普通房屋的物權(quán)變動。

　　這里所謂的普通住宅，是指既不是經(jīng)濟適用房，也不是住房限購的住宅。相對于規(guī)避政策法規(guī)購買名下住房的情況，對于購買名下普通住房的借款人，不存在違反社會公共利益、不具備購房資格的情況。因此，關(guān)于所購房屋的歸屬問題，我們只需要考慮當事人之間的私人利益，在民法原則的框架內(nèi)尋求妥善解決即可。

　　借名購買一個普通房屋可能是我們通過網(wǎng)絡(luò)銀行的按揭貸款購房，也可能影響不是。后者不涉及中國銀行，比較可以簡單，需要進行考量的僅僅是借名人的利益、出名人的利益問題以及提高他們的債權(quán)人的利益。對于我國房屋所有權(quán)的取得，出名人本身發(fā)展并無值得注意保護的正當經(jīng)濟利益，因為其分文未出，而且學生也沒有自己承擔社會什么不同風險。反之，借名人顯然已經(jīng)具有非常值得人們保護的正當國家利益，全部購房款都已經(jīng)由其支付，房屋建設(shè)一直由其占有、使用，物業(yè)費等費用也都由其繳付。借名人的債權(quán)人也具有存在一定的正當利益，因為購房款本來就是屬于借名人責任管理財產(chǎn)的一部分，付款方式之后教師如果不能沒有工作換來房屋所有權(quán)，就會直接導致借名人責任財產(chǎn)損失減少，不利于安全保障其債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)。出名人的債權(quán)人有可能提出申請對借名所購買的房屋予以強制要求執(zhí)行，如果能夠認定房屋歸出名人所有，固然有利于該債權(quán)的實現(xiàn)，但該房屋本來并非由出名人以其自身責任財產(chǎn)的一部分換取，平白無故地使之加入出名人的責任財產(chǎn)并使其成為債權(quán)人從中獲益，有失教育公平。

　　在銀行按揭貸款名下買房的情況下，借款人直接或間接向賣方支付首付，其余購房款以名人名義向銀行借款，因此似乎涉及銀行的利益。在判斷房屋所有權(quán)時，需要考慮哪種方案可能對銀行明顯不利。如果房子是名人所有，對銀行肯定沒有壞處。如果房屋被認定為借款人所有，對貸款銀行沒有明顯的傷害。因為房子已經(jīng)抵押給銀行了，所以不管房子是名人所有還是借款人所有，都不會影響抵押的效力——要么認定是借款人本人將房子抵押給銀行，要么認定是借款人將房子的處置權(quán)授予名人，名人將房子抵押給銀行。這種情況下，在借款人不履行還款義務(wù)的情況下，銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán)，以房屋拍賣、出售所得價款優(yōu)先償還其貸款債權(quán)。由此可見，即使通過銀行按揭貸款買房，也不需要從銀行利益保護的角度考慮房屋的歸屬問題。就名人的利益而言，即使被認定為借款合同的當事人，在房屋權(quán)屬認定上也不需要特別保護。因為這筆貸款債務(wù)是專門由住房抵押貸款擔保的，所以在最壞的情況下，名人仍然可以選擇不履行還貸義務(wù)，讓銀行實現(xiàn)住房抵押貸款對貸款債權(quán)的償還，不管房子歸誰所有。至于借款名人的利益，借款名人的債權(quán)人的利益，名人的債權(quán)人的利益，與上述情況并無實質(zhì)性區(qū)別，無需贅述。

　　總之，從利息考慮的角度來看，在借款購買普通住房的情況下，更合理的假設(shè)是房屋為借款人所有。當然，利益考慮只有助于確定最終能夠?qū)崿F(xiàn)的目標，而借款人能否獲得房屋所有權(quán)取決于是否有可能滿足物權(quán)變動的要求。物權(quán)變動的要件包括實體要件和形式要件。物權(quán)變動的實質(zhì)條件是能夠?qū)е挛餀?quán)變動的法律行為，即在分離原則（德國模式）的規(guī)范模式下，在不分離原則（即買賣合同、贈與合同等法律行為）的規(guī)范模式下的物權(quán)法律行為。形式要求是交付或登記——“物權(quán)形式主義”和“債權(quán)形式主義”模式都把交付或登記作為物權(quán)變動的有效要求。出賣人和借款人要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)，一方面必須達成有效的法律行為，另一方面必須完成房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

　　就物權(quán)變動的實質(zhì)要件方面而言，如果一個當事人通過采用這種狹義借名購房行為方式進行購買商品房屋，借名人作出了重要一項需要購買（受讓）意思就是表示，出賣人作出了一項出賣（讓與）意思表示，可否認定以及兩者沒有達成合意，首先須考察出賣人的意愿。其意愿發(fā)展存在以下兩種不同可能性，一是只愿意與出名人發(fā)生勞動合同管理關(guān)系，二是不在乎與何人發(fā)生經(jīng)濟合同法律關(guān)系，即無論我們是以出名人資源作為買受人還是以一種眼前利益與其生活實際數(shù)據(jù)打交道的借名人作為買受人，其都可以選擇接受。假如出賣人于締約時明知借名購房之情事而仍然締約，則表明其已經(jīng)得到認可了眼前與其社會接觸的這個借名人，因而教師可以直接認定其不在乎與何人發(fā)生保險合同義務(wù)關(guān)系。假如出賣人于締約時不知道借名購房之情事，由于買受人一方不涉及購房資格分析問題，所以人們通常也可以根據(jù)認定出賣人不在乎與何人發(fā)生改變合同雙方關(guān)系，除非國家相關(guān)情事表明出賣人特別看重出名人的某些產(chǎn)品屬性，尤其在出賣人此前認識出名人的情況下，出名人的品行、信譽、支付服務(wù)能力等個性化需求因素給出賣人留下更加深刻印象，促使其決定向出名人出賣房屋。由此產(chǎn)生可見，一般情況而言，借名購買一些普通房屋的，出賣人的意愿是不在乎與何人發(fā)生貿(mào)易合同工作關(guān)系。這樣，其出賣（讓與）意思表示方法可以將其解釋為向借名人作出，該意思表示與借名人作出的購買（受讓）意思表示公司達成合意，借名人與出賣人之間應(yīng)該具備物權(quán)變動的實質(zhì)要件。

　　如果當事人是以委托的名義購買普通房屋，那么和狹義的名下購房是因為簽約過程中有名人出面與賣方交易而略有不同。出賣人知道委托關(guān)系的，根據(jù)我國《合同法》第四百零二條規(guī)定，原則上，明示代理的效力為直接代理，房屋買賣合同在借款人與出賣人之間直接生效。但是，如果出賣人在接觸過程中對名人的人品、信譽、支付能力有特別的信任，而名人與名人在這些方面有明顯的差距，或者出賣人已經(jīng)表示只與名人簽訂合同，那么根據(jù)我國《合同法》第四百零二條但書的規(guī)定，可以認定買賣合同只在名人與出賣人之間有效。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體也應(yīng)根據(jù)同樣的原則予以認定。如果賣方不知道委托關(guān)系的存在，作為委托人的借款人享有干涉權(quán)。但根據(jù)我國《合同法》第四百零三條第一款規(guī)定，干涉權(quán)的適用前提是受托人因第三人的原因不履行對委托人的義務(wù)。據(jù)此，房屋買賣合同訂立后，出賣人不履行交付房屋或者辦理轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，借款人可以向出賣人行使名人的權(quán)利，請求出賣人向自己交付房屋或者協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。如果出賣人依約履行了上述義務(wù)，那么在出賣人的義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下，借款人能否行使該知名人士的合同債權(quán)并從出賣人處獲得付款，或者借款人能否作為債權(quán)人保留并享有付款效力，仍然存疑。從立法精神看，我國《合同法》第403條第一款旨在確立以下原則：在第三人不僅愿意與受托人發(fā)生合同關(guān)系的前提下，允許委托人介入合同關(guān)系，享有合同效力。根據(jù)這樣的立法意圖，似乎沒有理由排除上述可疑案件中的委托人的干涉權(quán)。特別是在房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢的情況下，不涉及合同效力歸屬地出賣人的利益。只需要考慮委托人與受托人之間的利益關(guān)系，使合同效力屬于委托人，視為房屋的買受人（受讓人）。

　　借名購房在民法原理上我們遇到的最大發(fā)展難題是，借名人與出賣人之間信息是否需要具備物權(quán)變動的形式構(gòu)成要件。在為企業(yè)規(guī)避相關(guān)政策和規(guī)章的規(guī)定借名購房的情形中，由于只能把出名人認定為買受人，所以避開了中國這一思想理論研究難題。而在借名購買一個普通房屋的情形下，則無法進行回避該問題。

　　從比較的角度來看，在德國法中，有些學者認為，使用他人的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)登記，名義上的承運人和行為人并不取得所有權(quán)。名義承運人之所以不能取得所有權(quán)，是因為它沒有與轉(zhuǎn)讓人達成物權(quán)協(xié)議。犯罪人沒有取得所有權(quán)，因為他沒有登記為所有權(quán)人。一方面，一些學者認為，在以借用名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的情況下，名義承運人和該法的實施者都沒有因此取得所有權(quán)，以名義承運人的名義登記不動產(chǎn)構(gòu)成登記錯誤，授予投保人對名義承運人請求更正登記的權(quán)利； 另一方面，認為可以類推適用《公約》第177條中的未授權(quán)代理德國民法典，以允許名義承運人承認不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，從而取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。在任何情況下，借款人（該法案的實施者）都不能取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，因為借款人和轉(zhuǎn)讓人之間沒有登記所有權(quán)向房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，也沒有關(guān)于更改所有權(quán)的正式要求。

　　在我國臺灣地區(qū)，關(guān)于借款人能否取得房地產(chǎn)所有權(quán)的理論和判例存在著很大的爭議，主要圍繞名人處分房地產(chǎn)行為的效力展開，一般有三種觀點。首先，無權(quán)處分理論認為，借款人是房地產(chǎn)糾紛的所有者，名人是無權(quán)處分人。具有代表性的案件包括我國臺灣地區(qū)“最高人民法院”2009年第76號判決、2015年第298號判決和2010年第1114號判決，這些判決都考慮到相對惡意，因此，根據(jù)我國臺灣地區(qū)《民法》第767條第113款，請求撤銷對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的登記，類推地說，可以適用第541條第（2）款，請求名人以借款人的名義登記有爭議的房地產(chǎn)。二是妥協(xié)，即名人處分房地產(chǎn)，相對惡意，應(yīng)視為擅自處分，相對善意，不應(yīng)視為擅自處分。我國臺灣地區(qū)“最高法院”2011年舞臺詞2101判決持此說。第三，處分權(quán)理論認為，名人是不動產(chǎn)的所有者，但其所有權(quán)是有限的，不動產(chǎn)由借款人管理、使用、收入，租約終止時，借款人有權(quán)要求以自己的名義登記房地產(chǎn)，但在此之前，名人應(yīng)是所有者。代表性案件包括臺灣地方高等法院于2011年重審案件第16號，2013年臺上案件第487號，2014年臺上案件第1518號判決。代表學者有吳從周、林承爾、卓新亞等。

　　我國臺灣地區(qū)出名人有權(quán)處分說的主要理由是：其一，依我國臺灣地區(qū)“民法”第758條第1項，登記為不動產(chǎn)所有權(quán)變動之生效要件，在借名契約存續(xù)中，不動產(chǎn)既登記為出名人所有，該不動產(chǎn)在法律上自屬于出名人所有。其二，借名登記契約之原因，多為投機、逃稅、規(guī)避法律，在我國臺灣地區(qū)“最高法院”已經(jīng)依契約自由原則將借名登記契約認定為有效之法制現(xiàn)況下，透過借名登記契約之外部關(guān)系在效力上風險承擔的轉(zhuǎn)嫁，應(yīng)是法律政策上抑制不動產(chǎn)借名登記契約被濫用的唯一手段。

　　無論在德國還是在我國臺灣地區(qū)，不動產(chǎn)登記都成為借名人取得不動產(chǎn)所有權(quán)的法律障礙。不同的是，在德國，這個障礙被視為不可逾越，而在我國臺灣地區(qū)，其并非不可逾越。從結(jié)果上看，德國的做法固然合乎邏輯，卻略顯生硬，不近情理。尤其是德國學界的上述第一種觀點，即認為借名人與出名人都沒有取得不動產(chǎn)所有權(quán)，物權(quán)變動根本沒有發(fā)生，即便不動產(chǎn)已經(jīng)交付且移轉(zhuǎn)登記多年，出賣人仍然是所有權(quán)人。對于此種結(jié)局不但受讓方難以接受，出賣人也會覺得莫名其妙。所有權(quán)移轉(zhuǎn)失敗，意味著買賣合同陷入履行障礙，將給出賣人帶來一定的負擔，出賣人需要付出大量精力處理善后事宜。我國臺灣地區(qū)的出名人無權(quán)處分說盡管把借名人視為不動產(chǎn)所有權(quán)人，但并未在民法原理上正面回應(yīng)借名人是否符合物權(quán)變動形式要件問題。

　　事實上，在以借來的名義購買房屋的情況下，當事人已經(jīng)登記了所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只登記在名人名下，而所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和買賣合同發(fā)生在借來的人和出賣人之間，因此，物權(quán)變動的形式要素和實質(zhì)要素似乎是錯位的。如果所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的效力能夠以某種方式歸于借款人，則要件的形式與要件的實質(zhì)相吻合，使借款人能夠獲得房屋的所有權(quán)。

　　在動產(chǎn)沒有所有權(quán)屬于讓與其他情形中，民法原理上還是存在問題可以將交付的效果實現(xiàn)歸屬于企業(yè)另一方面?zhèn)€人的手段。比如，甲把動產(chǎn)或者所有權(quán)讓與乙，乙委托并授權(quán)丙作為一個代理人為了完成對于此項研究動產(chǎn)以及交易。丙據(jù)此以乙的名義與甲達成公司所有權(quán)讓與自己合意，該合意在甲、乙之間可能發(fā)生法律效力。甲把動產(chǎn)交付給丙，但交付的效果卻發(fā)生在甲、乙之間。因為丙與乙之間發(fā)展存在市場占有重要媒介社會關(guān)系，丙是乙地占有媒介人（Besitzmittler），在動產(chǎn)被交付給丙時，丙取得學生直接影響占有，乙取得一些間接經(jīng)濟占有，甲、乙之間發(fā)生了中國占有移轉(zhuǎn)，即交付，而且是現(xiàn)實需要交付。甲、乙之間通過既有一般動產(chǎn)具有所有權(quán)讓與合意，又有不同交付，因此，乙直接從甲手中不斷取得這些動產(chǎn)所有權(quán)。在“向所涉及人地讓與”（Gesch?ftan den, den esangeht）情形中，[28]丙受乙所托向甲購買選擇動產(chǎn)，但丙并非以乙的名義與甲達成一種所有權(quán)讓與合意，如果我們相關(guān)情事表明甲不在乎以誰為該合意的相對人，則甲把動產(chǎn)交付給丙時，交付的效果也發(fā)生在甲、乙之間，乙直接投資取得分析其所代表有權(quán)。在以上數(shù)據(jù)兩種主要情形中，實際受領(lǐng)貨物交付能力的人與受讓人利益之間都存在信息占有一定媒介環(huán)境關(guān)系，前者以占有媒介人的身份為后者能夠取得方式占有。有時，甚至在很多欠缺管理占有使用媒介生產(chǎn)關(guān)系的情況下，向前者所為的交付的效果也歸屬于后者，指令工作取得就是這樣如此。甲把動產(chǎn)賣給乙，乙轉(zhuǎn)賣給丙，當甲按照乙的要求把動產(chǎn)價值直接產(chǎn)品交付給丙時，乙、丙依次學習取得土地所有權(quán)。就乙之所有權(quán)制度取得他們而言，實際受領(lǐng)交付的丙并非乙的占有媒介人，也非乙的占有輔助人，但在甲、乙之間卻發(fā)生了大量交付的效果。交付的效果設(shè)計之所以將其歸屬于乙，是因為丙基于乙的指令而取得我國動產(chǎn)主義占有，該占有的取得充分體現(xiàn)了受讓人乙的意志，甲的交付被視為是向受讓人乙方面的人開始進行系統(tǒng)交付，盡管沒有使乙本身也是取得成功占有（哪怕只是間接成本占有），但也無法滿足了動產(chǎn)所有權(quán)讓與的交付時間要件。

　　雖然通過上述產(chǎn)品交付使用效果的歸屬管理規(guī)則僅適用于企業(yè)動產(chǎn)所有權(quán)讓與，但其對于我國不動產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)讓與并非一個毫無學習借鑒研究意義。此種交付工作效果的歸屬以及規(guī)則分析表明，在個別特殊情況下，如果我們需要這樣的話，所有權(quán)讓與的形式構(gòu)成要件方面可以實現(xiàn)某種變通的方式能夠達成。在個別學生情況下，理論上發(fā)展甚至國家根本不要求教師具備良好形式單一要件，單純的物權(quán)合意即可直接導致物權(quán)變動。比如，無人占有物之讓與。甲公司是一艘輪船的所有權(quán)人，該輪船數(shù)量已經(jīng)沉沒在某一部分海域，甲自己生活無力打撈，遂將該輪船所有權(quán)讓與乙公司，自甲、乙達成一種所有權(quán)讓與合意時起，乙就取得該輪船所有權(quán)，盡管他們根本問題沒有時間交付。此外，有時標的物雖有人開始進行市場占有，但所有權(quán)人對占有人僅享有社會所有物返還請求權(quán)，不享有其他債權(quán)性返還請求權(quán)，所以不能以讓與返還請求權(quán)的方式方法進行系統(tǒng)交付（指示交付），只能以這種單純合意的方式讓與所有權(quán)。因為依通說，指示交付時讓與地返還請求權(quán)只能是債權(quán)性請求權(quán)，不能是所有物返還請求權(quán)，因為這些所有物返還請求權(quán)不能與數(shù)據(jù)所有權(quán)結(jié)構(gòu)分離被單獨讓與。既然在動產(chǎn)所有權(quán)讓與場合，物權(quán)變動的“形式存在主義”并非鐵板一塊，絕對不可動搖，那么在不動產(chǎn)所有權(quán)讓與場合，偶爾對“形式表現(xiàn)主義”予以變通也并非都是不可思議。

　　的確，不動產(chǎn)權(quán)利的變化更加強調(diào)它們的公開性，而不是動產(chǎn)，以確保不動產(chǎn)關(guān)系的確定性和清晰性 ，但這只是表明，“形式主義”應(yīng)該更加謹慎地適應(yīng)，并不意味著沒有靈活性的空間。特別是不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不適用簡單同意引起的物權(quán)變動，明顯偏離有效登記原則。相反，向占有人交付和命令取得的替代方式所體現(xiàn)的原則可以適用于不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這項原則可以表述為根據(jù)受讓人的意圖，將交付或轉(zhuǎn)讓予某人的登記，其效力是可歸因于受讓人的交付或登記。就借用名義買房而言，無論是狹義借用名義買房，還是委托借用名義買房，只要借用名義和賣方之間的合同有效，借用名義就是房屋的受讓人，當房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以名人的名義登記時，借用人因借用人與名人之間有委托合同而獲得房屋所有權(quán)，或類似于委托合同的匿名合同。據(jù)此，名人是為借款人辦理房屋登記的，是“借款人一方的人”，可以稱為“接入媒體”，賣方將其轉(zhuǎn)讓登記相當于將登記轉(zhuǎn)讓給借款人。這是實現(xiàn)“注冊”的正式要求而不是放棄正式要求的另一種方法。

　　實際上，我國《物權(quán)法》9條第1款也僅規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動須“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，只要進行了登記，并且存在有效的合意，即發(fā)生物權(quán)變動。至于登記的具體方式如何，是只能登記于受讓人本人名下，抑或也包括登記于受讓人所托付的他人名下，則語焉不詳。從法律解釋上看，后者并未超出“登記”這一詞語可能的文義范圍。真正意義上（典型）的“未經(jīng)登記”是指甲、乙僅達成不動產(chǎn)所有權(quán)讓與合意，根本未在登記機關(guān)辦理移轉(zhuǎn)登記。此種情形當然不能發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)，甲仍然保有不動產(chǎn)所有權(quán)登記，在登記簿上仍然控制著該不動產(chǎn)，如果承認此時已經(jīng)發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)，就等于完全放棄了登記這一形式要件。另一方面，典型的“經(jīng)依法登記”是指甲、乙達成不動產(chǎn)所有權(quán)讓與合意后，將不動產(chǎn)從甲的名下移轉(zhuǎn)登記于乙的名下。此種情形確定無疑地導致不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)。介于兩者之間的是借名登記，即甲、乙達成不動產(chǎn)所有權(quán)讓與合意后，在登記機關(guān)辦理了登記，在登記簿上，甲已經(jīng)放棄了原有的登記地位，但乙本人未直接取得該登記地位，而是由其所托付的丙取得該登記地位。這是迂回的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，也可以說是非典型的移轉(zhuǎn)登記。為保護實際出資購房的借名人的正當利益，不妨使這種非典型移轉(zhuǎn)登記發(fā)生《物權(quán)法》9條第1款中的登記效力。

　　德國法之所以不承認借名人取得不動產(chǎn)所有權(quán)，一方面主要是因為其特別嚴格地遵循不動產(chǎn)物權(quán)變動情況登記生效主義；另一重要方面發(fā)展是因為其實踐中不動產(chǎn)借名登記管理現(xiàn)象研究比較罕見，社會經(jīng)濟生活上并沒有一個普遍的利益相關(guān)保護環(huán)境需求不斷促使法官沒有考慮對登記生效主義國家予以變通。反之，在動產(chǎn)交易場合，由于公司通過市場占有媒介入方式取得動產(chǎn)以及控制指令取得自己已經(jīng)逐漸成為一種普遍文化現(xiàn)象，法官都是為了提高裁判結(jié)果的妥當性，就得謀求交付生效主義的變通教學方法。相較之下，我國目前臺灣問題地區(qū)的不動產(chǎn)借名登記現(xiàn)象產(chǎn)生較為系統(tǒng)常見，所以導致出現(xiàn)了不少承認借名人取得所有權(quán)的判例。類似的，如前所述，我國大陸也有可能很多因為這樣的案例。其在結(jié)果上是公正的，只是生活需要幫助我們應(yīng)該在學理上予以具體分析、論證，為其提供科學理論基礎(chǔ)依據(jù)。既然人們對于不動產(chǎn)物權(quán)變動一律采用登記生效主義的我國解決臺灣部分地區(qū)“民法”，尚且存在承認借名人取得所有權(quán)的可能性，我國《物權(quán)法》對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓技術(shù)以及地役權(quán)設(shè)立等物權(quán)變動情形不以登記為生效要件，表明立法者并不是特別嚴格地遵循登記生效主義，按照老師這樣的立法創(chuàng)新精神，承認借名人取得房屋所有權(quán)不可謂欠缺正當性。

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