本案屬于自己房屋進行買賣合同內容還是一個屬于中國商品房預售合同法律糾紛。國貿房地產企業公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時，標的物尚未竣工，根據國家建設部1994年11月15日發布的《城市建設商品房預售資金管理工作辦法》的規定，本案應屬于商品房預售合同關系糾紛。具體怎么回事呢？和深圳房產律師一起詳細了解。

　　一、基本案情

　　2006年9月26日，地區新華書店及國際貿易房地產開發有限公司。有限公司。（以下簡稱國際貿易房地產公司）簽署《土地聯合建設協議》 ，并對協議進行公證，同意某一地區的新華書店（其土地保有權為某一地區的新華書店，其使用權分配用于倉儲，而建設該建筑物的申請人為某一地區的文化體育局）將該土地交給國際貿易房地產公司發展，國貿房地產公司將開發出來的房屋除了一部分免費的地區新華書店外，其他房屋可以由國貿房地產公司出售，一部分道路40號的土地轉讓手續，土地轉讓費由國貿房地產公司負責處理和承擔。

　　2006年11月14日，房地產公司與羅某簽訂房屋訂購合同，約定羅某訂購房地產公司在建自建房一棟二層南北向第四個門面及整層，門面面積約62平方米，每平方米9500元，二層面積約800平方米，每平方米1620元。羅應向房地產公司支付80萬元。房產局驗收合格后，房地產公司交付土地使用權證和房屋產權證，羅在30日內交付余款。2007年3月28日，房地產公司應向羅交付該房屋。合同還約定，房地產公司如不能交付該房屋，將雙倍返還羅已交付的全部房款。合同總價為188.5萬元。合同簽訂后，羅于2006年12月13日和22日分別支付貨款8萬元和72萬元。然而，國茂房地產公司未能按照合同約定交付房產證和房屋。國茂房地產有限公司至今未取得 "某綜合樓 "的商品房預售許可證。故羅某要求房地產公司繼續履行合同，并支付違約金160萬元。

　　二、審判情況

　　一審法院認為，羅某與國際貿易房地產公司簽訂的《購房合同》沒有違反法律法規的禁止性規定，民事法律關系合法有效，應當依法保護。從合同的內容和性質來看，應該是房屋買賣合同。國際貿易房地產公司沒有按照合同違約履行合同，引起糾紛的原因應承擔全部責任。但由于房地產公司和羅氏貿易公司的房地產用地是國有分配的土地，而業主的產權又不是房地產公司，所以合同的目的無法實現。因此，羅要求國際貿易房地產公司繼續履行合同的請求不被支持。從雙方同意的違約性質來看，條款應該是一個按金條款，但其同意超過合同總價的20% ，超出部分不應雙倍返還。據此，根據《中華民國民事訴訟法》第一百二十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第五條和《中華民國擔保法》第八十九條、第九十一條的規定，判決如下：

　　國際貿易房地產公司雙回羅存款75.4萬元（188.5萬元 x20% x2 = 37.7萬元 x2)。

　　房地產公司返還羅購房款42.3萬元（80萬元-37.7萬元)。以上兩項共計117.7萬元，由國茂房地產公司于本判決生效后十日內支付。未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　羅上訴說: 初審發現，國際貿易房地產公司不能繼續履行購房合同錯誤。即使在“訂房合同”無效的情況下，國際貿易房地產公司造成的合同無效也應承擔一切過錯責任。請求撤銷一審判決，重新量刑國際貿易房地產公司繼續履行《房屋訂單合同》并支付罰款80萬元。

　　國貿房地產公司上訴答辯:1。國貿房地產公司與羅某簽訂的購房合同無效。該房屋不是國茂房地產公司自行開發建設的商品房項目，國茂房地產公司不是該房屋的合法權利人。國茂房地產公司與羅某簽訂的《房屋買賣合同》損害了合法權利人的權益，應認定無效。房地產有限公司應返還從羅處收到的預付購房款，房地產有限公司和羅對合同無效均有過錯，應各自承擔責任。請求撤銷一審判決，確認雙方簽訂的房屋訂購合同無效；判決房地產公司返還羅預交的購房款80萬元。

　　二審認為：

　　關于涉及的“訂房合同”是否合法有效的問題。根據最高人民法院第一條關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋，本案所涉及的合同是商品房買賣合同。由于國際貿易房地產公司尚未取得商品房預售許可證的“ A綜合體”，因此，根據最高人民法院《關于審理商品房預售合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，“訂房合同”應視為無效合同。國際貿易房地產公司在知道自己沒有取得“綜合性”商品房預售許可證的情況下，在沒有通知羅的情況下，仍與羅簽訂了《房屋訂購合同》，根據最高人民法院第九條第一款(甲)項的規定，在審理商品房買賣合同糾紛中有關適用法律若干問題的解釋，羅可以要求國際貿易房地產公司退還其已付房款和利息，賠償損失，并可以要求國際貿易房地產公司承擔不超過支付房款一倍的賠償責任。在這種情況下，羅已經向國貿房地產公司支付了80萬元，所以國貿房地產公司應該預先返還羅80萬元，并賠償其80萬元。

　　由于所涉及的合同無效，不能繼續履行。

　　對于案件“房屋訂單合同”第8條是否是押金條款問題。在“購房合同”一案中，第8條明確規定了違約責任:

　　1.如果乙方因財務問題或其他原因違反合同，甲方有權沒收乙方自簽訂合同之日起支付的全部貨款。

　　2.甲方由于項目中途放棄、項目中途轉讓、項目完工時間延遲等原因，不能向乙方交貨。乙方交付的房款總額，甲方應雙倍償還乙方.本條款是合同雙方當事人的真實意思，是其約定的違約責任，因此雙方當事人在案件中應當履行《購房合同》第8條的約定。應當糾正一審判決中適用法律的錯誤。經二審審判委員會討論決定，決定:

　　（一）撤銷一審法院民事法律判決。

　　 (二)國際貿易房地產開發有限責任公司在判決生效后10天內，退還羅某預付購房款80萬元，賠償羅某80萬元，由國際貿易房地產開發有限責任公司支付。第三，駁回羅的其他主張。逾期未履行支付義務的，依照人民法院中華民國第二百二十九條的規定，將逾期未履行的債務利息加倍計算。

　　三、律師分析

　　1.本案屬于自己房屋進行買賣合同內容還是一個屬于中國商品房預售合同法律糾紛。國貿房地產企業公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時，標的物尚未竣工，根據國家建設部1994年11月15日發布的《城市建設商品房預售資金管理工作辦法》的規定，本案應屬于商品房預售合同關系糾紛。

　　2.合同的有效性。、商品房用地性質為國有土地分配，根據1998年國家土地管理局關于國有企業改革中土地使用權分配管理的第8號中華民國第5條、第9條、第13條的規定，因土地使用權轉讓需要變更用途的，應當依法辦理有關審批手續，補繳土地使用權轉讓費或者有償使用費。到案件結束時，國際貿易房地產公司也未能提交必要的土地用途變更相關審批程序。根據2003年4月28日最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律有關問題的解釋第二條規定: “未取得商品房預售許可證的賣方，與買方訂立商品房預售合同視為無效，但在提起訴訟前取得商品房預售許可證的賣方，可以視為已經訂立商品房預售合同?！?，到案件結束時，國際貿易房地產公司沒有獲得商品房預售許可證。以上兩點，根據《人民中華民國合同法》第五十二條第一款第五項的規定，國際貿易房地產公司與羅簽訂的《訂房合同》無效。

　　3.本案是否省略當事人。本案中，新華書店是土地使用權人，新華書店是否為當事人已被省略。根據羅的訴狀，羅請求確認該合同有效，房地產公司履行了雙方簽訂的合同，并承擔違約責任。房地產公司辯稱合同無效，駁回羅的訴訟請求。雙方關注的焦點是合同的效力。因此，按照商品房預售合同處理糾紛，不遺漏當事人。

　　第二審修改的理由。本案所涉及的合同無效，應當按照無效合同處理的原則退還合同取得的財產。過錯一方應當賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。國際貿易房地產公司沒有改變土地使用性質，明知自己沒有取得“綜合性”商品房預售許可證，也沒有通知羅某，即簽訂了《購房合同》 ，應承擔合同無效的過錯責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第一款（甲）項的規定，羅某可以要求國際貿易房地產公司退還已付房款和利息，賠償損失，并可以要求國際貿易房地產公司承擔不超過已付房款兩倍的賠償責任。在這種情況下，羅已經向國貿房地產公司支付了80萬元，國貿房地產公司應該預先退還羅80萬元，并賠償損失80萬元。

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