既然商品房認購書作為預約合同，是出賣人和買受人雙方對將來訂立商品房買賣合同作為本合同的一種承諾，那么商品房非正規預售作為商品房合法預售的強制性前提，就不應該干涉和禁止出賣人訂立預約合同。取得商品房預售許可證前簽訂的商品房認購書及其他預約合同均有效。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　其次，開發商應對逾期交付的違約承擔責任，根據業主支付銀行按揭貸款利息的判斷。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）第十七條規定，商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償計算方法的，逾期交付使用的， 應當按照相關主管部門公布的或者有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標準確定。

　　實踐中，在開發商逾期交房的情況下，業主支付的銀行按揭貸款利息往往高于同地段同類房屋的租金。因此，在開發商逾期交房的情況下，能否判定開發商承擔銀行按揭貸款利息的違約責任？

　　商品房買賣雙方合同管理作為一個典型的雙服務合同，交付房屋及支付企業房屋工程價款是開發商和業主的對待給付義務。業主遲延付款違反了其應依約按期完成支付價款的義務，開發商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔自己相應的違約風險責任。

　　對于學生違約行為責任，《中華民族人民民主共和國民法通則》第一百一十二條第一款明確規定：“當事人一方違反勞動合同的賠償經濟責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失。”《中華全國人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行服務合同義務教育或者通過履行合同義務不符合社會約定，給對方發展造成巨大損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括施工合同要求履行后可以直接獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者我們應當預見到的因違反合同內容可能就會造成的損失。”

　　因此，我國會計法律制度確定的違約精神損害賠償問題責任以填補損失為基本理論原則。而在商品房買賣合同有效履行合同實施過程中，對于一些業主遲延付款給開發商所帶來的損失是開發商失去市場支配資源利用所遲延付款部分的使用不同利益。

　　對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規定，在商品房買賣合同當事人主義對于提高違約主體責任能力沒有按照約定的情況下，為金融監管機構收取該筆貸款的逾期貸款利息，相當于開發商從銀行方面取得相應降低貸款的代價，這符合業主遲延支付價款造成開發商開發利用自身資金投入成本的損失結合實際。

　　而對于軟件開發商延期交房，其導致業主不能按期居住該房屋的使用個人利益受到損失；《司法解釋》將業主居住建筑房屋的利益發生損失規定為業主需要融資租賃房屋居住的替代利益損害，這也就是符合業主解決實際生產損失的實際。

　　對于同期銀行貸款利息高于租金的問題，與司法解釋中規定的處理原則沒有邏輯關系。假設開發商按期支付房屋租金，業主的房屋租金，那么租金將高于銀行應支付的按揭貸款利息，利息與租金的差額，業主必須承擔。

　　賣方因自身原因未能在合同約定的期限內為買方申請房屋所有權證明的，人民法院如何判定賣方的違約責任。

　　綜上所述，深圳房產律師認為，司法解釋中確定的開發商與業主根據不同標準承擔不同違約責任的區分，是基于彌補損失的違約責任，兩者并不矛盾。因此，開發商未交付房屋時，業主要求按照其應支付的銀行按揭貸款利息承擔違約責任。在當事人未約定的情況下，該請求無依據，人民法院不應支持。