準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的性質(zhì)和精神實質(zhì)，依法妥善運用審判職能保障二手房交易市場的正常交易秩序，引導(dǎo)房屋交易回歸居住屬性，促進(jìn)二手房交易市場健康平穩(wěn)發(fā)展，保護(hù)交易主體的合法權(quán)益，是法院為經(jīng)濟社會發(fā)展大局服務(wù)的職能體現(xiàn)。以下深圳房產(chǎn)交易律師就有效預(yù)防和化解此類糾紛提出若干對策建議。
 

   　1. 加強部門聯(lián)動，綜合治理行業(yè)不規(guī)范行為

　　加強與有關(guān)部門、管理機關(guān)、行業(yè)協(xié)會的溝通，厘清核心矛盾和政策導(dǎo)向，加強行業(yè)監(jiān)管，為化解矛盾、解決糾紛提供可行性建議，形成合力，探索切實解決此類糾紛的路徑。

　　建議立法機關(guān)和相關(guān)部門進(jìn)一步完善房地產(chǎn)中介行業(yè)的相關(guān)法律和規(guī)范制度，細(xì)化中介機構(gòu)在居間服務(wù)各環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和相關(guān)責(zé)任，保障房地產(chǎn)中介市場的健康發(fā)展。

　　建議相關(guān)部門進(jìn)一步健全信息共享機制，探索建立相對統(tǒng)一的房地產(chǎn)居間活動違法違規(guī)行為舉報投訴平臺，暢通違法違規(guī)行為的通報、移送渠道，確保各類違法違規(guī)行為能夠被及時發(fā)現(xiàn)、及早處置。

　　建議建立和完善中介機構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案制度，對嚴(yán)重違反法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范的機構(gòu)和個人，納入信用的檔案黑名單，進(jìn)行媒體曝光、取消從業(yè)資格，依法從嚴(yán)查處。
 

　　2. 完善調(diào)處機制，促進(jìn)糾紛快速穩(wěn)妥化解

　　加大對二手房屋買賣合同糾紛案件的調(diào)解力度，積極引導(dǎo)當(dāng)事人訴前調(diào)解，強化司法審判與行政調(diào)解、司法調(diào)解之間的制度銜接，努力將矛盾化解在訴前。

　　深圳房產(chǎn)交易律師針對二手房屋買賣合同糾紛案件的特點，加強與住建、房管、工商、物價等部門的溝通聯(lián)系，共同排查矛盾糾紛，打造多層級、全方位的二手房屋買賣合同糾紛解決聯(lián)動機制，積極整合各方力量，以對話和協(xié)商方式化解矛盾，發(fā)揮多元化糾紛解決機制的作用。

　　發(fā)揮居委會、業(yè)委會等橋梁紐帶作用，及時介入房屋買賣合同糾紛的化解，把糾紛化解在訴前。進(jìn)一步完善在線多元解紛機制，運用“一站式多元解紛平臺”以及 “委托調(diào)解掌上平臺”等為群眾提供菜單式解紛機制，提升糾紛化解的便捷性。
 

　　3. 加強宣傳指引，提升公眾法治意識和風(fēng)險意識

　　充分發(fā)揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過發(fā)布二手房屋買賣合同糾紛的典型案例、類案指引、風(fēng)險提示要點等方式，增強社會大眾對法律法規(guī)的理解和對政策風(fēng)險的預(yù)期，引導(dǎo)公眾理性購房、誠信履約，不從事做低房價規(guī)避稅費、“假離婚”逃避限購等不規(guī)范行為，形成守法誠信的交易環(huán)境，增強市場主體對于交易風(fēng)險的防范意識，提升交易主體依法理性維權(quán)的能力。

　　社會大眾在二手房屋買賣過程中，可以著重從幾個方面入手防范交易風(fēng)險：

　　一看政策是否知悉。買賣房屋是重大財產(chǎn)的取得和處分，交易雙方都應(yīng)該秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在買賣房屋之前應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)地了解現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，并對政策的可能變動建立基本的心理預(yù)期。如在房價增長過快情況下，應(yīng)存在調(diào)控政策可能收緊的基本預(yù)期，避免合同履行的政策性障礙。

　　二看中介是否正規(guī)。二手房屋買賣金額大、流程繁瑣、風(fēng)險高，委托中介機構(gòu)提供居間服務(wù)日益成為必選項。在中介的選擇上應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對中介公司要進(jìn)行盡職調(diào)查，比如可以通過中國裁判文書網(wǎng)查詢中介公司過往的涉訴情況，也可以通過點評網(wǎng)站查看用戶評價，以及通過與中介人員的交談、查看相關(guān)證照、詢問公司業(yè)務(wù)流程和財務(wù)制度等方式實地考察，盡量選擇比較靠譜和規(guī)范的中介公司。

　　三看對家是否靠譜。對于買家而言，仔細(xì)了解賣家的資產(chǎn)負(fù)債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網(wǎng)站、天眼查等平臺查詢賣家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。

　　在簽約前要仔細(xì)核對賣家的身份證、戶口本等，確認(rèn)前來簽約的人員是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，如果有所有權(quán)人無法到場簽約的情況，應(yīng)要求提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。對于賣家而言，可以通過詢問、要求買家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實買家有無購房資格，有無房款支付能力等。

　　四看房屋有無瑕疵。看房時，仔細(xì)查看房屋有無漏水等重大的瑕疵，可以向居委會、物業(yè)公司、鄰居了解房屋是否存在其它買家可能介意的情形。

　　簽約前應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人憑相關(guān)證件到房管部門調(diào)取預(yù)售房屋的最新產(chǎn)調(diào)信息，核實房產(chǎn)證上的信息與不動產(chǎn)登記薄上的信息是否一致、賣家取得房屋的方式和時間（這關(guān)系到不同的稅費標(biāo)準(zhǔn)，如贈與取得的房屋再售時稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費比較低等）、有無登記的居住權(quán)、抵押情況以及戶口及學(xué)籍占用情況。

　　五看合同是否完備。買賣雙方應(yīng)在正規(guī)、專業(yè)的中介公司的協(xié)助下，對房屋買賣合同的條款進(jìn)行協(xié)商，并將協(xié)商一致的結(jié)果通過書面形式予以固定。尤其是對于容易產(chǎn)生糾紛的交易流程中的各個時間點、稅費的承擔(dān)、抵押情況及滌除的時間、違約責(zé)任等應(yīng)逐一進(jìn)行明確約定，避免履行中出現(xiàn)爭議。

　　六看行為是否合規(guī)。守法誠信是防范交易風(fēng)險的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽合同等方式規(guī)避國家限購限貸政策。一旦發(fā)生糾紛，相關(guān)條款或合同可能會被認(rèn)定為無效，并承擔(dān)相應(yīng)損失，得不償失。

　　七看證據(jù)是否留痕。在交易中應(yīng)注意對證據(jù)進(jìn)行保全。盡量選擇在有視頻監(jiān)控的場所進(jìn)行洽談，或者在征得對方同意的情況下，進(jìn)行全程錄音。雙方口頭達(dá)成的一致意見，應(yīng)盡快形成書面協(xié)議。對合同條款的修改要雙方簽字確認(rèn)。保存好相關(guān)微信、短信記錄，留存中介公司具體經(jīng)辦人的姓名和聯(lián)系方式。
 

　　1. 加強宣傳指引，提升公眾法治意識和風(fēng)險意識

　　充分發(fā)揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過發(fā)布二手房屋買賣合同糾紛的典型案例、類案指引、風(fēng)險提示要點等方式，增強社會大眾對法律法規(guī)的理解和對政策風(fēng)險的預(yù)期，引導(dǎo)公眾理性購房、誠信履約，不從事做低房價規(guī)避稅費、“假離婚”逃避限購等不規(guī)范行為，形成守法誠信的交易環(huán)境，增強市場主體對于交易風(fēng)險的防范意識，提升交易主體依法理性維權(quán)的能力。

　　社會大眾在二手房屋買賣過程中，可以著重從幾個方面入手防范交易風(fēng)險：

　　一看政策是否知悉。買賣房屋是重大財產(chǎn)的取得和處分，交易雙方都應(yīng)該秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在買賣房屋之前應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)地了解現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，并對政策的可能變動建立基本的心理預(yù)期。如在房價增長過快情況下，應(yīng)存在調(diào)控政策可能收緊的基本預(yù)期，避免合同履行的政策性障礙。

　　二看中介是否正規(guī)。二手房屋買賣金額大、流程繁瑣、風(fēng)險高，委托中介機構(gòu)提供居間服務(wù)日益成為必選項。在中介的選擇上應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對中介公司要進(jìn)行盡職調(diào)查，比如可以通過中國裁判文書網(wǎng)查詢中介公司過往的涉訴情況，也可以通過點評網(wǎng)站查看用戶評價，以及通過與中介人員的交談、查看相關(guān)證照、詢問公司業(yè)務(wù)流程和財務(wù)制度等方式實地考察，盡量選擇比較靠譜和規(guī)范的中介公司。

　　三看對家是否靠譜。對于買家而言，仔細(xì)了解賣家的資產(chǎn)負(fù)債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網(wǎng)站、天眼查等平臺查詢賣家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。

　　在簽約前要仔細(xì)核對賣家的身份證、戶口本等，確認(rèn)前來簽約的人員是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，如果有所有權(quán)人無法到場簽約的情況，應(yīng)要求提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。對于賣家而言，可以通過詢問、要求買家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實買家有無購房資格，有無房款支付能力等。

　　四看房屋有無瑕疵。看房時，仔細(xì)查看房屋有無漏水等重大的瑕疵，可以向居委會、物業(yè)公司、鄰居了解房屋是否存在其它買家可能介意的情形。

　　簽約前應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人憑相關(guān)證件到房管部門調(diào)取預(yù)售房屋的最新產(chǎn)調(diào)信息，核實房產(chǎn)證上的信息與不動產(chǎn)登記薄上的信息是否一致、賣家取得房屋的方式和時間（這關(guān)系到不同的稅費標(biāo)準(zhǔn)，如贈與取得的房屋再售時稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費比較低等）、有無登記的居住權(quán)、抵押情況以及戶口及學(xué)籍占用情況。

　　五看合同是否完備。買賣雙方應(yīng)在正規(guī)、專業(yè)的中介公司的協(xié)助下，對房屋買賣合同的條款進(jìn)行協(xié)商，并將協(xié)商一致的結(jié)果通過書面形式予以固定。尤其是對于容易產(chǎn)生糾紛的交易流程中的各個時間點、稅費的承擔(dān)、抵押情況及滌除的時間、違約責(zé)任等應(yīng)逐一進(jìn)行明確約定，避免履行中出現(xiàn)爭議。

　　六看行為是否合規(guī)。守法誠信是防范交易風(fēng)險的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽合同等方式規(guī)避國家限購限貸政策。一旦發(fā)生糾紛，相關(guān)條款或合同可能會被認(rèn)定為無效，并承擔(dān)相應(yīng)損失，得不償失。

　　七看證據(jù)是否留痕。在交易中應(yīng)注意對證據(jù)進(jìn)行保全。盡量選擇在有視頻監(jiān)控的場所進(jìn)行洽談，或者在征得對方同意的情況下，進(jìn)行全程錄音。雙方口頭達(dá)成的一致意見，應(yīng)盡快形成書面協(xié)議。對合同條款的修改要雙方簽字確認(rèn)。保存好相關(guān)微信、短信記錄，留存中介公司具體經(jīng)辦人的姓名和聯(lián)系方式。