從個人手中購買有貸款的未辦證的房屋，賣家違約，賣家拒不向銀行償還貸款，解除涉案房屋抵押手續，也不辦理涉案房屋房產證件，深圳房地產律師所講買家如何維權？

　　原告起訴事實與理由

　　2014年12月30日，房產開發商與賣方（被告一）簽訂《濟南市商品房買賣合同》。

　　合同約定房產開發商將坐落于濟南市槐蔭區某房屋出售給賣方（被告一），總房款1259688元，其中首付款379688元，貸款88萬元。

　　2017年1月2日，買方（原告）與兩被告簽訂《房屋買賣合同》（合同編號:000xxxx），合同約定兩被告將上述房產以149萬元的價格出售給買方（原告），首付款90萬元整，尾款59萬元通過辦理按揭貸款的方式支付。

　　但在合同履行過程中，兩被告多次遲延支付銀行的按揭貸款，并且涉案房產已經具備辦理產權證書的條件，兩被告一直以各種理由遲延履行辦證義務，兩被告的行為已經嚴重影響到本案《房屋買賣合同》的履行，屬于明顯的違約行為，現為維護買方（原告）的合法權益，訴至法院，望判如所請。
 

　　法律評析

　　買方（原告）與兩被告簽訂的《房屋買賣合同》、《附加協議》及《房屋買賣合同補充協議》均系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合法有效。

　　合同簽訂后，雙方應按合同約定行使權利、履行義務。

　　《附加協議》約定，經甲乙雙方協商在本次交易過戶期間甲方承擔費用為無費用，但保證每次接到開發商通知辦理房產手續五個工作日內積極去辦理各個手續。

　　涉案房屋已符合辦證條件，買方（原告）、房產開發商均陳述已經通知過賣方（被告一）辦證，但賣方（被告一）至今未辦證。

　　賣方（被告一）未到庭答辯，亦未提交書面意見予以反駁，對買方（原告）、房產開發商的陳述法院予以認可。

　　且賣方（被告一）在收到本案訴訟材料后至今仍未辦理涉案房屋的不動產權證書，已構成違約。

　　《房屋買賣合同》及《附加協議》中雖約定兩被告在下證后十個工作日內辦理解押手續，但賣方（被告一）在接到房產開發商通知后至今仍未辦理涉案房屋的不動產權證書，且逾期償還銀行的按揭貸款。

　　賣方（被告二）雖非個人擔保借款合同的借款人，但其為房屋買賣合同的出賣人，基于房屋買賣合同的約定其應承擔還款責任。

　　銀行在本案訴訟中同意在兩被告拒不償還的情況下由買方（原告）代為償還。

　　故買方（原告）請求兩被告償還涉案房屋的剩余銀行貸款本息，如兩被告拒不償還，由其代為償還，具體金額以銀行系統顯示數額為準的訴訟請求，有理有據，法院予以支持。

　　另外深圳房地產律師所需要說明的是，如賣方（被告一）逾期償還涉案房屋在銀行的貸款導致房產開發商承擔擔保責任，買方（原告）應在賣方（被告一）辦證前將房產開發商因承擔擔保責任而向銀行支付的款項支付給房產開發商。

　　因涉案房屋系賣方（被告一）個人與房產開發商簽訂的《濟南市商品房買賣合同》，在兩被告或買方（原告）清償完畢涉案房屋的銀行貸款后，賣方（被告一）應及時辦理涉案房屋的不動產權登記證書，房產開發商應予協助。

　　賣方（被告一）取得涉案房屋的不動產權證書后，應協助買方（原告）將涉案房屋的所有權轉移登記至買方（原告）名下。

　　按合同約定，涉案房屋辦理首次登記及轉移登記期間的費用均由買方（原告）負責。

　　首次辦證或轉移登記的過程中，如需賣方（被告二）配合，賣方（被告二）作為房屋買賣合同中的出賣人應積極配合。

　　關于違約金，賣方（被告一）在涉案房屋符合辦證條件后至今未辦理首次登記，怠于履行合同義務，已構成違約。

　　《房屋買賣合同》約定，每逾期一日，違約方應向合同相對方支付總房價款3‰的違約金（或者違約方承擔本合同總房價30%的違約金，具體承擔哪一種違約責任，由守約方選擇），并賠償相對方因此所遭受的損失（包括律師費、訴訟費用、交通費等）。

　　賣方（被告）作為房屋買賣合同中載明的出賣人，應向買方（原告）承擔違約責任。

　　因此，買方（原告）要求兩被告支付違約金447000元、律師費45000元的訴訟請求，有理有據，法院予以支持。

　　訴訟財產保全保險費系買方（原告）為實現債權支出的合理費用，買方（原告）要求兩被告承擔保險費1500元的請求，有理有據，法院亦予以支持。