福建省福州市中級人民法院經(jīng)二審審理，認為本案所涉及的商品房因買受人不愿申請商品房按揭登記，已預先登記商品房按揭，符合產(chǎn)權(quán)登記條件，商品房處分權(quán)通知登記可以行使優(yōu)先受償權(quán)。分析如下。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：買賣房屋或者其他不動產(chǎn)，當事人簽訂物權(quán)協(xié)議。為保證將來物權(quán)的實現(xiàn)，可以按照約定向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　可見，預告登記制度旨在保障未來物權(quán)的實現(xiàn)，預告登記的權(quán)利人在不動產(chǎn)物權(quán)登記的條件滿足時，有權(quán)主張不動產(chǎn)的優(yōu)先登記，可以排他地對抗他人對不動產(chǎn)的處分。因此，預告登記是一種債權(quán)保全措施，具有排除他人處分標的物的物權(quán)效力。因為預告登記不是正式的物權(quán)登記，僅辦理預購商品房抵押權(quán)預告登記時，抵押權(quán)不根據(jù)登記而成立。

　　商品房按揭貸款往往涉及貸款銀行、開發(fā)商、購房人三方利益，商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同亦相互牽連，若商品房已經(jīng)具備抵押登記條件而因購房人原因未能完成正式登記，將導致銀行對商品房的抵押權(quán)未能依登記而及時設(shè)立。

　　開發(fā)商提供階段性擔保（通常約定保證期間至抵押權(quán)設(shè)立之時）的保證期間被不當延長，購房人亦將面臨開發(fā)商以購房人違約為由解除商品房買賣合同而導致其無法獲取商品房溢價收益的不利局面，影響到交易安全和合同穩(wěn)定。

　　因此，在具備物權(quán)登記條件情況下，購房人有義務協(xié)助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發(fā)商亦應督促購房人辦理抵押登記。在商品房抵押登記完成后，抵押權(quán)方依法設(shè)立，銀行才能作為抵押權(quán)人對商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商因保證期間屆滿而免除保證責任。

　　本案中，案涉恒宇國際2號樓18層03商務辦公房產(chǎn)已完成初始登記，并已具備辦理登記至購房人名下以及抵押登記等物權(quán)登記條件，但購房人周某怠于辦理以致抵押登記未完成，故購房人周某負有協(xié)助辦理抵押登記的義務，恒宇房地產(chǎn)公司應督促其辦理。二審法院確定被告周某應在30日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記。

　　購房人周某若逾期仍未協(xié)助辦理抵押登記，基于其尚未辦理商品房的不動產(chǎn)所有權(quán)登記，故二審法院無法徑行判決由債權(quán)人建行城北支行自行辦理抵押登記手續(xù)。在抵押登記因購房人拒不配合而客觀上無法完成的情況下，亦應賦予債權(quán)人對不動產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)。

　　理由如下：其一，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第30條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持”的規(guī)定，周某雖尚未辦理案涉商品房產(chǎn)權(quán)證，但該商品房已具備物權(quán)登記條件且已交付其使用，應認定為屬于周某財產(chǎn)，客觀上應作為周某責任財產(chǎn)進行處置。

　　其二，案涉商品房已具備不動產(chǎn)抵押登記條件，但購房人卻拒不辦理，已違反抵押合同約定，違背了誠實信用原則，賦予債權(quán)人對案涉房產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，有利于遏制違約失信行為，維護交易安全。

　　其三，當商品房具備辦理抵押登記條件時，購房人怠于辦理登記，本質(zhì)上屬于購房人為自己的利益而不正當?shù)刈柚箺l件成就，應參照附條件民事法律行為的相關(guān)法律規(guī)定，而視為條件已成就，即債權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的條件因義務人惡意阻卻而依法視為已成就。

　　深圳房產(chǎn)律師認為，抵押權(quán)預告登記雖非正式抵押登記而不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律效果，但第三人可通過抵押權(quán)預告登記情況知悉不動產(chǎn)將來可能設(shè)立抵押權(quán)，故其亦已具備一定的公示外觀，在滿足特定條件下，賦予債權(quán)人對不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，并不違反物權(quán)公示要求。