福建省福州市中級人民法院經二審審理，認為本案所涉及的商品房因買受人不愿申請商品房按揭登記，已預先登記商品房按揭，符合產權登記條件，商品房處分權通知登記可以行使優先受償權。分析如下。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　根據《物權法》第二十條第一款規定：買賣房屋或者其他不動產，當事人簽訂物權協議。為保證將來物權的實現，可以按照約定向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。

　　可見，預告登記制度旨在保障未來物權的實現，預告登記的權利人在不動產物權登記的條件滿足時，有權主張不動產的優先登記，可以排他地對抗他人對不動產的處分。因此，預告登記是一種債權保全措施，具有排除他人處分標的物的物權效力。因為預告登記不是正式的物權登記，僅辦理預購商品房抵押權預告登記時，抵押權不根據登記而成立。

　　商品房按揭貸款往往涉及貸款銀行、開發商、購房人三方利益，商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同亦相互牽連，若商品房已經具備抵押登記條件而因購房人原因未能完成正式登記，將導致銀行對商品房的抵押權未能依登記而及時設立。

　　開發商提供階段性擔保（通常約定保證期間至抵押權設立之時）的保證期間被不當延長，購房人亦將面臨開發商以購房人違約為由解除商品房買賣合同而導致其無法獲取商品房溢價收益的不利局面，影響到交易安全和合同穩定。

　　因此，在具備物權登記條件情況下，購房人有義務協助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發商亦應督促購房人辦理抵押登記。在商品房抵押登記完成后，抵押權方依法設立，銀行才能作為抵押權人對商品房行使優先受償權，開發商因保證期間屆滿而免除保證責任。

　　本案中，案涉恒宇國際2號樓18層03商務辦公房產已完成初始登記，并已具備辦理登記至購房人名下以及抵押登記等物權登記條件，但購房人周某怠于辦理以致抵押登記未完成，故購房人周某負有協助辦理抵押登記的義務，恒宇房地產公司應督促其辦理。二審法院確定被告周某應在30日內協助辦理案涉房產抵押登記。

　　購房人周某若逾期仍未協助辦理抵押登記，基于其尚未辦理商品房的不動產所有權登記，故二審法院無法徑行判決由債權人建行城北支行自行辦理抵押登記手續。在抵押登記因購房人拒不配合而客觀上無法完成的情況下，亦應賦予債權人對不動產優先受償權。

　　理由如下：其一，根據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第30條關于“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持”的規定，周某雖尚未辦理案涉商品房產權證，但該商品房已具備物權登記條件且已交付其使用，應認定為屬于周某財產，客觀上應作為周某責任財產進行處置。

　　其二，案涉商品房已具備不動產抵押登記條件，但購房人卻拒不辦理，已違反抵押合同約定，違背了誠實信用原則，賦予債權人對案涉房產優先權，有利于遏制違約失信行為，維護交易安全。

　　其三，當商品房具備辦理抵押登記條件時，購房人怠于辦理登記，本質上屬于購房人為自己的利益而不正當地阻止條件成就，應參照附條件民事法律行為的相關法律規定，而視為條件已成就，即債權人行使優先權的條件因義務人惡意阻卻而依法視為已成就。

　　深圳房產律師認為，抵押權預告登記雖非正式抵押登記而不產生設立抵押權的法律效果，但第三人可通過抵押權預告登記情況知悉不動產將來可能設立抵押權，故其亦已具備一定的公示外觀，在滿足特定條件下，賦予債權人對不動產優先權，并不違反物權公示要求。