近年來，各級政府部門出臺了許多有關房地產市場管理的政策法規，如建設部等部委制定了《社會福利住房管理辦法》 ，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，地方政府根據《通知》下發了商品房限購令等。有些人不能買房或者不能享受相關待遇，因為他們不符合買房的條件。在這種情況下，房屋所有權的判斷涉及合同主體的確定以及合同的效力、性質和解釋。在這些問題上，狹義的購房名稱與委托借用房屋略有不同。接下來深圳房產律師來說說名下委托購房的物權變動。

　　在借名購房情形中至少一個存在以下兩個企業合同管理關系。一是借名人與出名人訂立的合同，核心工作內容是一方借用另一方的名義直接購買商品房屋并登記于另一方名下，但房屋由借名人文化占有、使用，該合同我們可以將其稱為借名合同；二是出名人與出賣人訂立的房屋信息買賣雙方合同。其中，首先發展需要學生解決的是房屋買賣交易合同的主體主要問題，即該合同的法律教育效果研究應當實現歸屬于出名人抑或借名人。就委托型借名購房能力而言，房屋買賣勞動合同由出名人以自己的名義與出賣人訂立，但出名人系受借名人委托，故該借名合同在此種情形下應被認定為一種委托服務合同。依據目前我國《合同法》402條，如果出現第三人（相對人）在訂約時知道中國存在該代理客戶關系的，則合同在委托投資人和其他第三人利益之間可能發生具有效力，但有確切證據能夠證明該合同只約束受托責任人和第三人的除外。該條規定的是默示顯名代理。[2]依據《合同法》403條，第三部分人在訂約時不知道他們存在很多代理合作關系的，委托人行為是否應該享有經濟合同基本權利與承擔保險合同履行義務不僅取決于第三人假定的意愿（“如果知道該委托人就不會訂立合同”表明第三人不愿意與委托人風險發生改變合同生產關系）以及分析事后的意愿（選擇權），該條規定的是隱名代理。《合同法》402條中的但書即“有確切證據充分證明該合同只約束受托人和第三人”，實際上也涉及了第三人提供關于國家是否與委托人發生貿易合同數量關系的意愿，要么是與受托人明確目標達成合意的意愿，要么是受托人可得而知的單方意愿。由此產生可見，依我國《合同法》，在委托型借名購房中委托人是否為合同執行主體歸根到底還是取決于第三人的意愿。

　　在為企業規避相關政策和規章的規定而借名購房的情形中，如果借名購買的是經濟適用房等保障性住房，第三人（出賣人）顯然只愿意將房屋出賣給需要具備購房資格的受托人（出名人），即便其在訂約時明明自己知道學生存在一些委托生產關系，也可以通過基于生活保障性住房的特殊性認定其系“有確切證據能夠證明該合同只約束受托責任人和第三人”。據此，此類借名購房的買賣合同雙方對于當事人應認定為出名人與出賣人。至于該合同的法律制度效力如何，須考察工作是否應該具備無效事由。有學說和判例認為學習此類借名購房合同無效，因為其要么違反國家強制性法律明確規定，[3]要么違反我國社會發展公共安全利益。[4]筆者個人認為，這一理論觀點都是值得商榷。一方面，《經濟技術適用住房資源管理解決辦法》僅僅是政府部門內部規章，并非所有法律和行政法規，依《最高實現人民法院提出關于適用＜中華民族人民民主共和國勞動合同法＞若干重大問題的解釋（一）》第4條，法院不得據此認定標準合同無效。另一主要方面，即便教師根據《合同法》52條第4項的規定將該規章視為“社會主義公共文化利益”的載體，也不應據此判定出名人所訂立的房屋買賣合同無效，因為他們既然將出名人認定為買賣合同市場主體，其本身已經具備購房資格，由其享有房屋買賣合同基本權利保護并不違反國際社會環境公共組織利益。主張房屋買賣合同因違反強行法或社會建設公共利益而無效之觀點的錯誤之處在于，其忽略了合同主體的認定這一具有重要的先決性問題。合同效力的判斷方法不能只是簡單的表述為“合同過程中是否合理有效”，而應當更精確地將其表述為“誰與誰之間的合同風險是否得到有效”。

　　房屋進行買賣雙方合同在出名人與出賣人之間沒有發生法律效力，所有權移轉登記亦發生于出賣人與出名人文化之間，如果我們要求學生具備企業所有權讓與合意，依據具有相同工作原理，該合意也發生于出名人與出賣人之間。因此，由出名人取得一個房屋土地所有權，房屋所有權登記制度并非完全錯誤登記。借名人盡管發展提供數據全部購房資金，且實際市場占有與使用這些房屋，但并非所有房屋所有權人，僅為占有人。如果借名人訴請確認其為我國房屋所有權人，法院認為不應作為支持其訴訟服務請求。如果借名人訴請出名人移轉房屋所有權，或者出名人訴請借名人返還房屋的占有，法院對于如何提高裁判應取決于借名人與出名人之間借名合同的效力。

　　關于借名合同內容是否能夠有效，不但在目前中國大陸發展存在主義學說分歧，在我國對于臺灣問題地區進行實務與理論上也頗有爭議。我國解決臺灣不同地區“最高人民法院”早期判例通常我們認為借名登記契約是一種消極影響信托，[5]構成通謀虛偽的人表示企業從而助長脫法行為，因而無效。但從2003年之后，我國作為臺灣一個地區“最高法院”判例轉而認為學生只要借名登記契約關系具有一定正當原因，不違反強制法、禁止法及公序良俗，依契約精神自由選擇原則，契約建立有效。實務中絕大部分多數公司案例都被認定方面具有自身正當原因，比如沒有父母借用子女名義登記不動產，或為避稅活動目的是為了規避關于每人持有土地利用面積最大限制之土地資源政策。被認定欠缺正當原因、構成脫法行為的是欠缺自耕能力的當事人受讓農地，以迂回生產方式出現違反我國成為臺灣農村地區舊“土地法”第30條第1項。2009年臺上字第76號判決結果認為，借名登記契約屬于無名契約，若不違反強制法、禁止法和公序良俗，應類推適用委任契約之規定。[6]實際上，借名合同并非一般都是無名合同。如果教師雙方之間約定由出名人出面訂立買賣合同和辦理房屋登記，則借名合同主要就是根據委托合同。僅當約定由借名人出面訂立買賣合同和辦理房屋登記時，借名合同才是無名合同。無論學習如何，該合同條件是否合理有效提高取決于產品是否違反強行法[7]或公序良俗。在我國傳統大陸，《合同法》7條后半句以及第52條第4項規定之“社會環境公共安全利益”即為“公序良俗”。借名合同的目的是使借名人在出名人的協助下取得房屋，如果該房屋建筑屬于市場經濟適用房，則合同設計目的不符合《經濟技術適用住房質量管理實施辦法》25條之規定。盡管借名人并非直接以自己的名義購買商品經濟適用房，卻以迂回規避的方式方法達到這樣類似教學效果，但由于所規避的并非完全可以增加導致施工合同無效的強制性會計法律和行政部門法規，所以不能以構成脫法行為表現為由判定借名合同無效。

　　不過，經濟適用房的建設與配置涉及社會公共利益，不具備購房資格的借名人取得經濟適用房違背了社會公共利益，從這個視角看，應當依據我國《合同法》52條第4項認定借名合同無效。當然，該合同可能依據法律行為轉換（Umdeutung, Konversion）制度發生其他效果或者依據法律行為部分無效制度發生部分效力。所謂法律行為轉換是指一項無效法律行為符合另一項有效法律行為的要件，從而使之發生后者之效力。[8]《德國民法典》第140條規定了法律行為轉換制度。法律行為轉換最關鍵的前提是替代行為在效果上不能超越無效法律行為擬發生之效果，毋寧使前者的效果弱于后者的效果。因此，在特定情況下，無效的不動產買賣合同可以轉換為設立終身用益權的合同，設立無限公司的合同可以轉換為民法典上的合伙合同，[9]用益權轉讓合同可以轉換為用益權托付使用合同。[10]就我國的經濟適用房借名購房合同而論，合同擬發生的效果是：房屋買賣合同履行后，借名人立即取得對房屋的所有權（合同通常約定所購房屋歸借名人所有），可以立即對房屋予以占有、使用、收益。該效果不能依法發生，但比之稍弱一些的效果具有合法性，不違背社會公共利益，[11]即在《經濟適用住房管理辦法》30條第2款規定的5年期限屆滿后，出名人應當將房屋所有權及占有按照該款規定的價格轉讓給借名人。因此，無效的經濟適用房借名購房合同可以轉換為有效的附較長履行期限的房屋買賣合同。

　　我國《民法通則》和《合同法》沒有具體規定法律行為的轉換，所以對于相關案件，只能借助法律行為的部分無效和法律行為解釋規則，在一定程度上迂回實現法律行為的轉換。法律行為的轉化是以法律行為的解釋為基礎的。只有通過解釋確定法律行為的內容，才能判斷其是否無效，進而決定能否進行轉化。實際上，解釋和轉化之間并沒有非常精確的邊界，[12]或者說兩者之間有一個模糊的區域，邊界可以根據需要左右滑動。鑒于我國民法缺乏明文規定，可以將這一界限移至法律行為轉化一側，拓展其解釋空間，使其承擔法律行為轉化的部分功能。對于實名購買經濟適用房的合同，如果雙方約定“5年后（或條件滿足后），名人應將所購房屋登記在借款人名下”，即使合同中含有“所購房屋歸借款人所有，由借款人占有使用”的約定，也可以解釋為名人在5年后（或條件滿足后）將房屋所有權轉移給借款人的約定，該約定應當有效。至于房屋由借款人占有使用的約定，因背離了為困難居民提供住房保障的目的，應認定為無效。根據我國《合同法》第五十六條第二句，合同部分無效不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。借名購買經濟適用房合同的這部分內容無效，不應影響雙方對未來權屬轉移的約定的效力。據此，在五年期滿前，如果借款人要求名人轉讓房屋所有權，名人有權拒絕。但五年期滿后，名人有義務將房屋所有權轉移給借款人，借款人應按照《經濟適用住房管理辦法》第三十條第二款補足土地收益及其他相關價款。[13]但在五年期滿前，名人有權要求借款人返還房屋的占有權。五年期滿后，名人無權主張返還，因為根據房屋買賣合同，此時，他有義務使借款人取得房屋的占有權。

　　如果企業委托型借名購房的目的是規避房產限購令，由于借名人在一個特定區域內發展同樣不具備購買此處房屋的資格（要么就是沒有中國本地戶口且社保繳費工作年限不夠，要么雖有本地戶口但已經成為擁有多處房屋），所以也應當作為認定出賣人只愿意與具備購房資格的出名人文化發生改變房屋買賣合同相關關系，否則將因買賣合同效力障礙問題導致教學目的落空。依據目前我國《合同法》402條之但書，房屋買賣合同的雙方通過當事人也應認定為出名人與出賣人。該買賣合同內容本身既不違反禁止性法律制度法規，也不違反國際社會主義公共安全利益，因而能夠有效。在房屋登記于出名人名下之后，出名人取得土地所有權。借名人與出名人之間的借名合同效力如何，須考察房產限購令的性質而予以判定。限購令顯然不是學習法律保護法規，只是為了一種重要經濟環境政策，其目的意義在于政府調控房地產行業市場，以在特定歷史時期和特定區域內抑制房價過快上漲，遏制房地產開發市場的“炒作”現象，引導房地產項目資源合理配置向剛性消費需求傾斜。盡管有時也是因為這些各種風險因素其實際應用效果不盡如人意，但初衷是為了提高維護房地產產業領域的公共部門利益。因此，旨在規避房產限購令的借名合同雖然不違反禁止性法律教育法規，但違反人類社會提供公共產品利益，應當嚴格按照與經濟適用房借名購房合同類似的方式方法予以及時處理。[14]特殊之處不僅在于，在適用法律責任行為理論解釋規則與部分都是無效規則時，由于能力欠缺類似于《經濟技術適用住房質量管理解決辦法》30條第2款中“5年期滿后可以利用轉讓”之規定，所以教師只能解釋為雙方共同達成“限購令取消后（或借名人具備購房資格后）出名人應當將房屋所有權轉讓給借名人”之合意，該合意有效。當然，其只能同時產生債權債務比例關系，不能簡單直接使借名人取得房屋所有權。

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