“應首先滿足業主需求”成為司法解釋的重點和難點之一，主要是開發商和業主之間的利益平衡確實難以把握:如果允許車位、車庫轉讓給第三方，整個車庫進入市場機制，必然導致車庫價格上漲；甚至有人認為免費轉讓會讓小區外的其他人控制車位資源，然后向業主收取高額壟斷租金。深圳房產律師就來為您解答一下有關的情況。

　　而對開發商權利的過度限制，只會導致停車資源的短缺閑置。因為，其他人不僅不能購買，而且也不能出租，否則，原“權利人”可以聲稱租賃或出售無效。換句話說，如果業主不是故意租用或購買(事實上，他們以這種方式“保障自己的權益”并不少見) ，不單止會令建筑單位的資金周轉嚴重困難，更會令稀缺的泊車位資源無法發揮作用，而這并非法例所追求的效果。

　　本所律師認為，法律適用時應考慮上述兩種意見，既要保護業主的合理權益，也要保護車位、車庫的業主(主要是開發商)的合法權益。如果為了保護另一方的權利而過度限制一方的權利，可能會挫傷權利受到限制的一方的積極性，最終雙方的權利都會受到損害。筆者建議，在法律適用時可以采取以下措施，以盡可能平衡車位、車庫業主與小區業主之間的利益。

　　1、應當通過允許一個車位、車庫的權利人將閑置以及車位、車庫進行出租或抵押給第三人。

　　由于停車位和車庫的分配充分考慮到社會發展因素，在建筑物合理使用年限內，在許多社區，特別是那些占用率低，停車位，車庫空置率很高，發展商的資金壓力也更大。因此，應當允許開發商和其他停車位，車庫業主可以閑置停車位，車庫出租給社區業主以外的第三人，也可以在停車位、車庫設立抵押。但停車位、車庫在實現抵押權時，原則上只能拍賣給社區業主(除開發商破產外)。

　　2、車位、車庫的合理銷售價格應綜合考慮車位、車庫的建設成本、市場供求等因素，由中介機構評估確定；車位、車庫的出租價格要適合其銷售價格，即出租價格與銷售價格的比例要合理。因為銷售對象有限，業主在確定車位、車庫銷售價格上有很大優勢。為了保護開發商的利益，中介機構應評估確定車位、車庫的合理銷售價格。如果業主報價低于合理銷售價格，開發商有權拒絕銷售，認為業主沒有現實需求。

　　此外，由於外地轉讓的限制，業主不再擔心買賣競爭，如果租金、價格比例不合理，業主很可能“只租不賣”，發展商的利益不能得到保障。因此，應確保租金、銷售價格保持在一個合理的水平，即租賃價格應高于停車位、車庫銷售價格的銀行貸款利息。

　　3、開發商破產或清算時，應允許車位、車庫對外轉讓。如果開發商破產，未售出的車位、車庫將納入破產財產，按法律程序進行分配。在拍賣過程中，如果業主不參與拍賣，如果限制業主以外的第三人取得車位、車庫的所有權，破產將無法正常推進；另外，項目開發完成后，開發商如果沒有其他業務，往往需要注銷公司。當公司注銷時，未售出的車位和車庫也應被允許轉讓給第三方。以上兩種情況是“首先滿足業主需求”的例外，應在嚴格的程序中適用。

　　在現階段，按照“應首先滿足業主的需要”，如果地下停車位不能出售給非業主，并且由于當地的租金價格限制，導致城市部分地區，特別是非主要城市地區大量開發商的停車位無法以現金出售或只能以登記租金收取資金。在這種情況下，部分開發商轉讓地下停車位增值權是可行的。

　　所謂地下車位增值權益轉讓，是以地下車位產權不變為前提的。同時，地下停車位的最終購買者是遵守法律的業主，地下停車位的出租也由業主優先考慮。購買增值權益的非業主，只是在未來地下車位出售后，就增值部分與開發商簽訂一份收益權，而不是業主基于城市發展和車位資產升值空間的考慮，向開發商購買上述權益。

　　在沒有稅收等因素的情況下，開發商通過轉讓增值權益的方式收回資本的情況下也突破了“應首先滿足業主的需要”的規定，當然，在這種情況下，非業主只有合同法上的權利而沒有物權法上的保護，所以它在合同中需要更多的保護非業主和開發商。

　　車位已經成為住宅小區的“稀缺資源”，開發商或業主將車位出售給非業主的第三方的情況大量存在。這種現象的背后，除了人為推高車位價格，部分業主停車需求得不到滿足，嚴重損害了小區業主使用小區配套設施的權益。

　　深圳房產律師提醒大家，物權法74條“應當首先通過滿足企業業主的需要”如何進行理解是地下車位投資中投資者發展需要我們著重考量的，車位、車庫權利人與小區業主之間的利益關系平衡下如何合規也是一個車位投資市場風險防控的核心問題所在。