法院在處置被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到被執(zhí)行人對(duì)被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的房屋提出異議，聲稱法院不能處置相應(yīng)的房屋，這在實(shí)踐中非常普遍。唯一的房子能實(shí)施嗎？根據(jù)有關(guān)規(guī)定和司法實(shí)踐案件，唯一的房子也可以在滿足一定條件的前提下實(shí)施。

　　01、唯一的房子是否可以執(zhí)行。

　　關(guān)于唯一住房的執(zhí)行，最高人民法院首次在2004年發(fā)布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封凍結(jié)規(guī)定》）第六條規(guī)定：人民法院可以查封被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的住房，但不得拍賣、出售或者償還債務(wù)。

　　深圳區(qū)房地產(chǎn)律師從文義的角度來看，該條款只規(guī)定生活所必需的住宅可以查封，不得變價(jià)，也沒有明確規(guī)定被執(zhí)行人名下的唯一住房不得處分。

　　然而，被執(zhí)行人的唯一住房往往是其生活所必需的住房。因此，有人誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房，就不能強(qiáng)制執(zhí)行。這種誤解曾經(jīng)給了很多老賴機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，唯一的住房和生活所必需的住房有很大的不同。只有一套房子不一定是生活所必需的。即使你有兩套房子，其中一套也可能是生活所必需的住宅。

　　法院通常不強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房的目的是保護(hù)被執(zhí)行人的基本生存權(quán)。因此，要判斷唯一住房是否可以執(zhí)行，首先要區(qū)分唯一住房和生活必需住房。具體來說，主要有以下判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　首先，房子的基本情況。如果被執(zhí)行人的唯一房子是豪宅，房子的面積和數(shù)量是否超過了普通人的生活水平，自然不屬于生活所必需的住宅。

　　其次，房屋的使用。被執(zhí)行人是否實(shí)際使用房屋，房屋的主要用途是否為家庭自住。如果房屋長(zhǎng)期空置或用于出租經(jīng)營(yíng)，說明被執(zhí)行人可能有其他住所，可能對(duì)其名下唯一房屋的執(zhí)行沒有影響。

　　第三，被執(zhí)行人的能力。鑒于被執(zhí)行人的學(xué)歷、工作、收入、年齡等，不同被執(zhí)行人的自理能力也不同。如果被執(zhí)行人沒有勞動(dòng)能力和固定收入來源，他必須小心執(zhí)行唯一的住房。

　　最后，被執(zhí)行人的家庭狀況。被執(zhí)行人是否與家庭成員共同生活，其他家庭成員是否有住房，被執(zhí)行人的贍養(yǎng)義務(wù)也是法院執(zhí)行時(shí)必須注意的事項(xiàng)。

　　在區(qū)分唯一住房和生活必需住房后，根據(jù)第七條的規(guī)定，對(duì)于被執(zhí)行人及其家庭生活必需的住房和生活必需品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，確保被執(zhí)行人及其家庭最低生活標(biāo)準(zhǔn)和普通生活必需品，可以執(zhí)行。

　　最高人民法院2015年發(fā)布的《關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議條例》）第二十條進(jìn)一步列出了哪種情況，即使是唯一的住房也可以執(zhí)行。

　　首先，有義務(wù)撫養(yǎng)被執(zhí)行人的人名下還有其他可以維持必要生活的住宅。例如，被執(zhí)行人是一名老人。雖然被執(zhí)行人名下只有一套房，但被執(zhí)行人兒子名下有許多房屋，足以保證被執(zhí)行人的生存。

　　第二，執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人以其名義轉(zhuǎn)讓其他財(cái)產(chǎn)，以逃避債務(wù)。被執(zhí)行人原名下有房產(chǎn)，甚至有多處房產(chǎn)。執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人通過房屋買賣轉(zhuǎn)讓，逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓名下房產(chǎn)，造成名下只有唯一房屋的假象。

　　三是申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e和標(biāo)準(zhǔn)，為被執(zhí)行人及其家屬提供住房。例如，根據(jù)當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)住房。同時(shí)，該規(guī)定還提供了選擇性方案，或者申請(qǐng)執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)的平均租金標(biāo)準(zhǔn)從房屋變價(jià)中扣除5至8年的租金。這實(shí)際上是一種激勵(lì)和合作的機(jī)制。

　　第四，如果執(zhí)行依據(jù)本身是房屋的，法院必須按照?qǐng)?zhí)行依據(jù)確定的內(nèi)容執(zhí)行。但考慮到被執(zhí)行人另行租房，應(yīng)有周轉(zhuǎn)期，給予三個(gè)月寬限期，在大力打擊不誠(chéng)實(shí)行為的同時(shí)，仍保護(hù)被執(zhí)行人及其家屬的基本權(quán)利，以免無家可歸。

　　深圳區(qū)房地產(chǎn)律師可以說，在司法實(shí)踐中，基于上述認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，人民法院處理了大量唯一住房的執(zhí)行案件。被執(zhí)行人的房屋是否為其唯一的房屋，不再是執(zhí)行中考慮的主要因素。只要符合相關(guān)法律精神，如扣除被執(zhí)行人未來房屋租金，并給予一定的執(zhí)行寬限期，其唯一的房屋就可以完全執(zhí)行。此外，如果擬處置的房屋屬于裁判主文中直接確定的交付標(biāo)的物，或者房屋為抵押物，債權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償，也屬于可執(zhí)行范圍。

　　02、如何執(zhí)行唯一的住房。

　　雖然被執(zhí)行人名下的唯一房屋理論上可以執(zhí)行，但在具體操作過程中仍存在許多困難。例如，唯一房屋的執(zhí)行通常涉及一個(gè)大家庭，被執(zhí)行人可能有老有小，一旦強(qiáng)制執(zhí)行，就會(huì)有無法控制的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。在這方面，法院應(yīng)完善實(shí)施前的評(píng)估，加強(qiáng)實(shí)施，實(shí)施后的安置，建立和完善唯一房屋的實(shí)施規(guī)范。

　　（1）完善執(zhí)行前的評(píng)估。

　　首先，我們應(yīng)該嚴(yán)格確定唯一的房子。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，唯一的住房是指被執(zhí)行人及其支持家庭的唯一住房。唯一住房的識(shí)別必須嚴(yán)格。在實(shí)踐中，有些情況不應(yīng)被認(rèn)定為法律意義上的唯一住房，如：進(jìn)入訴訟程序后，被執(zhí)行人因轉(zhuǎn)讓其他住房而形成住房；被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)只有一套住房，但在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村有宅基地和自建住房；被執(zhí)行人的房屋用于出租、出借等。

　　深圳區(qū)房地產(chǎn)律師針對(duì)執(zhí)行過程中唯一住房的定義，浙江省高級(jí)人民法院于2014年發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行程序中住房相關(guān)問題的回答》，明確所謂住房是指被執(zhí)行人及其家屬生活的唯一住房；住房?jī)H限于城市住房，農(nóng)村住房涉及農(nóng)村集體土地，小產(chǎn)權(quán)住房涉及國(guó)家政策，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不屬于答復(fù)范圍。同時(shí)，人民法院在執(zhí)行程序中發(fā)現(xiàn)下列情形之一的，不能認(rèn)定被執(zhí)行人只有住房，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行：

　　(一)一審訴訟，仲裁案件立案受理后，被執(zhí)行人因轉(zhuǎn)讓其他房屋而形成房屋的；

　　（2）被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)只有一處房屋，但在當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)）農(nóng)村有宅基地并自建房屋的；

　　(3)被執(zhí)行人的房屋用于出租、出借；

　　（四）被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬連續(xù)一年以上未居住的；

　　(5)住房部門執(zhí)行案件債務(wù)所指向的標(biāo)的物；

　　(6)其他不應(yīng)認(rèn)定為一房的情形。

　　2015年，江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施唯一住房若干問題的通知》，規(guī)定雖然名義上只有一套住房，但不構(gòu)成法律意義上的唯一住房。

　　該通知第1條即規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對(duì)登記在其名下的“唯一住房”仍可執(zhí)行：(1)對(duì)被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；(2)一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；(3)被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的；(4)被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；(5)被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的；(6)申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)?縣級(jí)市、縣、區(qū)范圍)房屋租賃市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以執(zhí)行的情形。

　　第二，確定“生活所必需的居住房屋”標(biāo)準(zhǔn)。各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平各不相同，如何統(tǒng)一確定生活必需的標(biāo)準(zhǔn)？實(shí)踐中，很多時(shí)候是以唯一住房是否超過當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e作為判斷是否超過生活必需的標(biāo)準(zhǔn)。在計(jì)算面積時(shí)應(yīng)以實(shí)際居住且被執(zhí)行人負(fù)有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的家屬人數(shù)為基數(shù)。此外，對(duì)于處于好地段、高品質(zhì)的住房即使面積在廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，但其市場(chǎng)價(jià)值在清償債權(quán)及執(zhí)行費(fèi)用后，余額足以按當(dāng)?shù)仄骄袌?chǎng)價(jià)格購置一套廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)面積住房的，也應(yīng)視為超過生活所必需。

　　司法實(shí)踐中，針對(duì)“生活必需住房”的概念，浙江省高級(jí)人民法院的相關(guān)司法解答認(rèn)為，下列情形雖屬于“一處住房”，但應(yīng)認(rèn)為超出“生活所必需”，人民法院可以執(zhí)行：

　　(1)住房面積超過80平方米，或住房面積雖然不到80平方米，但超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需(按當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ舷嚓P(guān)規(guī)定)的住房面積50%以上的；

　　(2)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價(jià)高于當(dāng)?shù)刈》烤鶅r(jià)的50%以上的。江蘇省高級(jí)人民法院的相關(guān)司法解答認(rèn)為，是否超過“生活所必需”由各地法院根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)：①面積過大。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的；②市場(chǎng)價(jià)值過高。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)?縣級(jí)市、縣、區(qū)范圍)住房均價(jià)的150%的。

　　(二)加強(qiáng)執(zhí)行中的力度

　　第一，不懼“老賴”，集中力量強(qiáng)制清退，樹立司法權(quán)威。部分被執(zhí)行人原本擁有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)，執(zhí)行依據(jù)生效之后，為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，營(yíng)造“唯一住房”的假象，以名下只有一套因生活必需的住房為由，為規(guī)避執(zhí)行披上“合法”外衣。在查明事實(shí)的情況下，法院可以采取集中清場(chǎng)等強(qiáng)制措施，對(duì)被執(zhí)行人的“唯一住房”進(jìn)行騰退，保障申請(qǐng)人債權(quán)兌現(xiàn)。

　　第二，加強(qiáng)宣傳，執(zhí)法透明，提升威懾力。對(duì)部分重大疑難的“唯一住房”執(zhí)行案件，可以邀請(qǐng)電視臺(tái)等媒體現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道，實(shí)時(shí)直播執(zhí)行畫面，并邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員到場(chǎng)見證；執(zhí)行完畢后，對(duì)執(zhí)行案件進(jìn)行梳理總結(jié)，編寫典型案例，對(duì)法律和裁判結(jié)果進(jìn)行釋明，通過報(bào)紙雜志、門戶網(wǎng)站以及微信微博等進(jìn)行宣傳，威懾其他心存僥幸的被執(zhí)行人。

　　(三)落實(shí)對(duì)被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的安置

　　關(guān)于“唯一住房”的執(zhí)行安置，關(guān)鍵在于保障被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬在合理期限的居住權(quán)，主要可采取兩種方式：一種方式是參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執(zhí)行人用以解決其居住問題；另一種是為其提供一定期限的租賃用房。

　　1．關(guān)于在房屋變價(jià)款中扣除相關(guān)租金

　　司法實(shí)踐中，關(guān)于“扣除的五至八年租金”如何確定，參考上海市高級(jí)人民法院2018年所作的《上海市高級(jí)人民法院執(zhí)行局、執(zhí)行裁判庭聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要(二)》，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)組成合議庭，并經(jīng)評(píng)議確定“五至八年”的具體年限。同時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門提供的信息及市場(chǎng)行情并結(jié)合案件具體情況，進(jìn)行充分評(píng)議，確定“當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)”。此外，該會(huì)議紀(jì)要還列出了具體的計(jì)算公式：申請(qǐng)執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從房屋變價(jià)款中扣除五至八年租金的，計(jì)算租金時(shí)應(yīng)當(dāng)分別確定被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)、當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)以及當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)的平均租金標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)算公式為：租金(元)＝被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)(人)×當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ先司娣e(平方米/人)×當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)的平均租金(元/平方米)。

　　2．關(guān)于為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供一定期限的住房

　　執(zhí)行“唯一住房”案件時(shí)，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房問題。提供的臨時(shí)住房面積應(yīng)不低于當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ弦?guī)定所確定的人均標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，建議可采取以下方式：一是由申請(qǐng)執(zhí)行人提供臨時(shí)住房，使用期限不低于六個(gè)月；二是由被執(zhí)行人自行租房，申請(qǐng)執(zhí)行人先行墊付不低于一年的租房費(fèi)用。上述兩種方式產(chǎn)生的租金或費(fèi)用從房產(chǎn)拍賣款中優(yōu)先提取。

　　目前，很多地區(qū)法院都各自摸索出了一套行之有效的執(zhí)行策略。比如，上海市閔行區(qū)人民法院為此設(shè)立了“周轉(zhuǎn)房”制度，該制度是閔行區(qū)法院為破解唯一住房執(zhí)行難所引入的新概念，其內(nèi)容包含三點(diǎn)：一是房屋產(chǎn)權(quán)屬于法院及當(dāng)事人之外的第三人，且該第三人具備隨時(shí)訂立民事合同的主體資格，通常情況下該第三人為組織；二是周轉(zhuǎn)房在建筑結(jié)構(gòu)上具有面積小、功能比較齊全、能夠滿足一個(gè)家庭基本生活需要的特點(diǎn)；三是周轉(zhuǎn)房的租金一般盡可能低廉，交通盡可能便利，且房源供應(yīng)比較及時(shí)充分。通過為被執(zhí)行人提供周轉(zhuǎn)房的方式，在盡可能減少其心理抵觸情緒的同時(shí)，也能照顧到被執(zhí)行人的基本人權(quán)。

　　被執(zhí)行人所擁有的房產(chǎn)，作為較有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，其能否變現(xiàn)后償還執(zhí)行申請(qǐng)人的債權(quán)，很多時(shí)候就意味著，執(zhí)行案件能否取得較好的效果。