明確物的歸屬，發揮物的效用，是《物權法》微觀經濟意義上的立法工作宗旨。明確物的歸屬是發揮物的效用的前提和保證。物權受到嚴重侵害的權利人可以通過采取《物權法》規定的救濟途徑和方式進行保護我們自己的合法權利。下面由深圳房產律師詳細講解相關的法律法規。

　　《最高國家人民對于法院提出關于企業適用＜中華民族人民民主共和國物權法＞若干重大問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》）的出臺，進一步發展明確了不動產物權歸屬地定分止爭規則，完善了作為我國物權法重要教學內容的不動產登記相關法律管理制度保障體系。

　　一、不動產權利登記的意義

　　《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照相關法律法規規定企業應當及時登記的，自記載于不動產登記簿時發生法展效力。第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿是不動產登記管理制度的核心工作內容。不動產登記簿是登記機關依申請材料制作并備存，用以記載不動產的自然環境狀況、權利能力狀況分析及其他事項的簿冊。其法律教育意義以及主要集中體現出了三個問題方面：第一，不動產登記簿是不動產物權的認可和彰顯學生依據。登記是國家對于公權力對私權利的認可這種行為，是對財產關系取得和變動的確認。登記簿是登記會計行為方式完成的體現。作為一個社會經濟財富的重要思想形態，不動產通常需要承載著人們的財富創造價值。如果我們沒有記載在國家保管的登記簿上，也就意味著個人財產之間沒有能夠獲得不同國家的充分得到認可，也就導致難以實現獲得學習法律的保護；第二，不動產登記簿具有基本權利提供真實的推定效力。不動產登記簿是不動產權利的外在表征，體現著一定的法律基礎事實和法律規范行為。不動產物權經過登記記載于不動產登記簿之后，即可推定記載的歸屬和內容與真實的物權歸屬和內容相一致。在訴訟中，當事人既可以用不動產登記簿為證據來證明他們自己的訴訟請求，亦可以提高以此來反駁對方的訴訟請求。人民法院在認定犯罪案件事實時，應當首先就是將不動產登記簿當作一種真實來對待；第三，不動產登記簿的公示、公信意義。物權是絕對權，其變動情況必須同時通過教師一定的形式向外界世界展示，使社會保障公眾平臺了解一些抽象權利的具體應用信息。現代主義社會市場交易活動頻繁，人們生活不可能都是通過網絡自行設計調查來獲取資金交易相對方的完整權利狀況。不動產登記簿可以更加明確目標清晰地向不特定公眾參與展示物權狀態。交易相對方只需通過對登記簿的查閱即可開始了解自身權利的歸屬和內容，不需要再額外承擔任何其他部門審查義務。而且因為一旦物權的享有或者變動一旦公示，那么這樣即使登記簿記載的內容實際上已經不存在知識或者有誤，法律也會保護交易相對方提出基于對登記簿記載的信賴所從事的法律責任行為，以保護產品交易過程中安全，此即不動產物權登記的公信意義。

　　二、不動產物權登記糾紛類型企業及其社會救濟

　　不動產權利登記制度保障了交易的安全和效率。但在實踐中，因登記錯誤引發的糾紛也相當普遍，限制了不動產登記制度的效力。登記錯誤是指不動產登記簿記載的權利與物權狀況不一致，不包括非權利事項的錯誤。非權利事項主要涉及登記標的物的位置、面積、結構等自然情況，以及登記權利人的姓名（或公司名稱）、身份信息（公司登記信息）。

　　一般而言，權利事項的登記錯誤主要有以下情形： 一是登記權利人隱瞞真實情況所致的登記錯誤，隱瞞可以是惡意的，也可以是善意的，這種錯誤在實踐中最為常見，因為登記機關只對登記事項進行正式審查； 二是登記機關或登記人員所致的登記錯誤，這種情形可能是登記機關的疏忽或登記人員與申請人之間的惡意勾結所致；第三，初始登記是正確的，后續登記是不正確的，這種情況是由于物權登記后出現了新的法律事實，使登記中記載的事項不同于實物，其原因可以從《物權法》第二十八條、第二十九條和第三十條規定的法律行為和事實行為中找到。由上述原因引起的糾紛有三種類型： 一是物權人與登記權人（名義權人）之間的糾紛，二是物權人與登記機關之間的糾紛，三是物權人與交易對方之間的糾紛。

　　為了解決上述糾紛，《物權法》規定了更正登記、異議登記、登記賠償等保護物權人的救濟程序。更正登記可見《物權法》第十九條第一款，主要指向登記機關，不涉及訴訟。利害關系人（包括真實權利人）認為登記簿記載的權利有錯誤時，既可以經登記權利人書面同意向登記機關提出更正請求，也可以不經登記權利人同意向登記機關提供證明登記確有錯誤的證據。登記機關經實質審查后，應當作出是否更正登記的決定。更正登記的目的是徹底終止不動產登記權的推定效力，最終根據不動產登記簿中的記載終止第三人取得不動產登記權。異議登記的規定見于《物權法》第十九條第十二款，是在登記的權利人不同意上述更正登記的前提下，利害關系人采取的臨時措施。與更正登記不同，異議登記意在中斷登記的公信力，排除善意第三人的潛在利益?？梢哉f，異議登記的最終目的還是為了更正登記。為了盡快消除權利的不確定性，《物權法》還規定，異議登記的申請人應當自異議登記之日起十五日內提起訴訟。十五日內不起訴的，異議登記無效，無效的后果是登記簿記載的內容恢復原來的公示和公信力，恢復第三人的信賴。

　　登記賠償是指對登記管理機關因登記信息錯誤所應承擔的損害國家賠償經濟責任的規定，見于《物權法》第二十一條中國第二款。

　　三、物權法司法解釋的完善與理解

　　《物權法》的上述規定對解決因登記錯誤引發的糾紛發揮了重要作用。但同時也要看到，由于法律條文的表述不夠嚴謹和深入，實踐中在法律適用上也存在差異和偏差。比如《物權法》第十九條規定異議登記申請人在15日內提起訴訟，是民事訴訟還是行政訴訟？再如將不動產登記簿的推定效力絕對化，視為不動產權利歸屬的最終判斷，導致不動產權利真正所有人的利益受損。針對上述亟待解釋的問題，解釋給予了積極回應。首先，《解釋》第一條確立了民事訴訟的受案范圍，凡因不動產權利歸屬以及作為不動產權利登記依據的買賣、贈與、抵押而產生的糾紛，均應在民事訴訟中予以受理。也就是說，凡因不動產物權變動基本法律制度引起的轉移登記糾紛，均由當事人提起。比如不動產物權變動所依據的合同被撤銷或者被確認無效，登記的名義權利人與真實權利人之間的物權歸屬糾紛。又如物權人處分他人不動產并已登記，導致物權人與善意第三人之間發生物權歸屬和變動的糾紛。但如果是登記引起的糾紛，比如登記機關不予登記，或者主管機關確認的錯誤登記不予糾正，此時就需要登記機關為被告提起行政訴訟。當然，為了減輕當事人的訴訟負擔，本著共同解決糾紛的原則，解釋也呼應了行政訴訟法的規定。涉及登記的行政訴訟，當事人申請共同解決上述與基礎關系有關的民事糾紛，人民法院準許并已審理的，當事人不得再提起民事訴訟。

　　《釋義》第二條闡明人民法院就上述民事訴訟中房地產登記冊的推定有效性進行實質復核的原則。物權法的目的在于明確物權歸屬和解決糾紛，不能參照登記機關的形式審查標準。人民法院在確認財產所有權的訴訟中，如果當事人提供反證證據，證明房地產登記有誤，應當裁定反證有效。對此，筆者認為，在必要時，人民法院也應當主動取證，以加強對不動產登記的理由和依據之間關系的審查，正確認定事實，依法作出裁定。例如，在共同所有權的情況下，共同所有權的基礎和供資關系往往是審判的重點，如果有政策規定或內部要求，審判也需要一起考慮。

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