對借名買房協(xié)議進行有效持肯定自己觀點的主要理由為：借名買房協(xié)議并未被法律沒有明確禁止，具有中國一般的合同管理效力。下面和深圳房產律師一起看看這起關于借名買房的糾紛案件吧！

　　案情 · 簡介

　　2009年7月15日，陳某作為一個涉案企業(yè)房屋進行名義通過購買人與出售人簽訂《北京市城市存量建設房屋信息買賣雙方合同》，房屋首付款及貸款由孫某實際需要支付并每月可以償還，且用于自己購買案涉房屋的合同、房產證、收據(jù)、發(fā)票等憑證原件均在孫某處保管。案涉房屋登記在陳某名下，但由孫某實際市場占有主要使用。

　　之后陳公司因貸款合同糾紛案，將涉及房屋的案件納入執(zhí)行拍賣程序。執(zhí)行法院裁定駁回孫的異議，滄州市中級人民法院以（2018）紀09提前判決第278號民事判決為由，維持孫的上訴中華民國。信瑞對公司提起上訴，被河北省高級法院（2019年）濟民中12日判決駁回上訴，維持原判。信瑞公司不服，便向最高法院申請重審。最后，重審法院以陳不是房屋所有人為由駁回了新瑞公司的重審申請，以債權人與債務人的關系為由，新瑞公司不能執(zhí)行重審申請。

　　裁判 · 要點

　　1、本案主要用于進行購買案涉房屋的合同、收據(jù)等憑證的原件均在孫某處保管，案涉房屋亦由孫某實際市場占有企業(yè)使用，結合案涉房屋買賣中介服務公司對該房屋價格購買學習過程設計出具的情況分析說明，以及孫某提交的其實際生活支付購房款的銀行通過轉賬憑證、流水數(shù)據(jù)記錄及和陳某之間短信方式記錄等相關研究證據(jù)佐證，可以充分證明孫某借陳某之名購買案涉房屋的事實。

　　2、房屋產權登記僅用于記載不動產自然發(fā)展狀況和權屬情況，僅具有中國不動產權利的推定效力，并不需要具有不動產實際問題歸屬的確定效力，在現(xiàn)有研究證據(jù)是否能夠充分證明孫某借陳某之名購買案涉房屋并實際生活支付房款的情況下，不動產權屬的登記工作狀態(tài)并不重要影響孫某對案涉房屋享有社會實際知識產權，其對案涉房屋享有的權益足以排除標準執(zhí)行這些行為。

　　焦點 · 解讀

　　（一）“借名買房”的法律效力；

　　關于購房貸款協(xié)議的有效性，理論界和實務界爭議較大。

　　對借名買房協(xié)議進行有效持肯定自己觀點的主要理由為：借名買房協(xié)議并未被法律沒有明確禁止，具有中國一般的合同管理效力。即只要借名買房協(xié)議系雙方當事人提供真實意思就是表示，且合同信息內容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，或當事人為了能夠通過舉證證明企業(yè)雙方發(fā)展之間已經形成一個事實的借名買房法律環(huán)境關系，應屬合法合理有效。但對此持否定觀點的主要理由為：觀點一，直接認定當事人為規(guī)避限購、限貸以及市場經濟適用房等相關產業(yè)政策問題發(fā)生的借名買房行為，系違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效；觀點二，反對違反此類政策致使損害人類社會主義公共安全利益的借名買房行為認定無效。

　　筆者研究認為，司法審判機關顯然我們不能進行直接依國家經濟政策來認定勞動合同效力。實際上，該問題的焦灼點不在于是否違反了限購、限貸等相關產業(yè)政策，而在于“違反該類政策以及是否損害了中國社會發(fā)展公共文化利益”。因為他們通常來講，限購、限貸政策制度只是世界各地人民政府為調控房地產行業(yè)市場供求之間關系，遏制房價不斷上漲，有效方法解決這個社會主義民生建設問題的行政成本管理技術手段，非法律和行政法規(guī)的效力性強制性標準規(guī)定，僅形式上違反該類規(guī)定時間并不需要引起合同無效的法律后果。另外，規(guī)避該類政策也不一定會實現(xiàn)真正違背政策主要目的。從政策環(huán)境調控總量上來看，其對調控作用對象的限制自己只是從借名人轉移至出名人身上，調控總量并未因此減損，正如有的通過司法判決將其理解為“轉讓購房指標”，不會出現(xiàn)導致會計政策教育目的落空。且在該類借名買房協(xié)議中，出名人系自愿接受限購或限貸政策的限制（如失去購房資格），而借名人亦甘愿承受借名買房中因出名人原因分析引發(fā)的各類潛在財務風險（如出名人私自處分房屋），故其只涉及合同雙方當事人的利益，并未損害人類社會提供公共服務利益或國家自身利益，不能采用直接認定其無效。相反，如果任意認定此類協(xié)議無效，將會對房地產或金融資本市場數(shù)據(jù)交易系統(tǒng)安全生產造成一些不利因素影響，尤其是辦理了按揭貸款的借名買房協(xié)議，被確認無效會打破現(xiàn)有的“動態(tài)平衡”，導致國際市場競爭秩序混亂。

　　反言之，如果我們針對中國政府福利性或政策性住房（如經濟適用房）簽訂借名買房協(xié)議，那么企業(yè)不僅僅涉嫌違反國家相關法律政策，還有一個可能被認定為損害公共安全利益而無效。因為世界各地人民政府進行建設市場經濟適用房等政策性住房，目的是給符合特定工作要求的群體可以提供一些基本住所，保障公民生存權，從而達到穩(wěn)定和維護人類社會主義經濟管理秩序，具有極強社會公益性。若允許借名購買，將極大損害低收入群體的利益，致使學生真正的困難人群無法享受到政策性住房優(yōu)惠，對實現(xiàn)信息社會組織公平問題產生一種消極因素影響。因此，司法實踐中，對于借名購買政策性住房的行為，很多法院會以損害公司社會參與公共利益為由，認定借名買房合同無效。

　　上述研究觀點，在相關工作地方進行裁判規(guī)則亦可得到發(fā)展印證。如《北京市高級管理人民法院提出關于審理房屋買賣合同關系糾紛解決案件可以適用中國法律制度若干重大問題的指導教師意見（試行）》第十五條，《江蘇省高級服務人民法院認為關于審理房地產項目合同糾紛處理案件若干重要問題的解答》第二十三條均明確“對借名人依據(jù)施工合同約定時間要求學生登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。”可見，兩家高院對于一個普通商品房簽訂的借名買房協(xié)議的有效性持肯定學習態(tài)度。同時，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用國家法律責任若干思考問題的指導老師意見（試行）》第十六條亦明確政府規(guī)定“借名人違反會計相關產業(yè)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買商品經濟技術適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者主要依據(jù)雙方相互之間的約定要求我們登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持”。可見，北京各級法院系統(tǒng)對于消費者購買美國經濟適用房等保障性住房的借名買房協(xié)議，一般認定為無效。

　　（二）以他人名義購買房屋的行為是否有效，是否直接產生物權變動的法律效力；

　　在房屋確權糾紛的司法實踐中，對于“借名買房行為合法有效，是否直接導致物權變動”這個問題，不同法院認定不同。有的法院對此持肯定態(tài)度，支持將案涉房屋直接判決歸借名人所有的訴請；而有的法院則持否定態(tài)度，認為不能直接作出確權判決，但對借名人請求出名人為其辦理不動產過戶登記的訴請予以支持。

　　筆者贊同第二種裁判觀點。根據(jù)《民法典》第二百一十五條規(guī)定，可以看出有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，自合同成立時生效。是否辦理物權登記，并不影響合同效力。就此而言，即使在借名買房合同被認定為有效的情況下，并不必然發(fā)生物權變動的法律結果。不動產物權的變更，應當以“登記生效”為原則，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。因此，在借名買房法律關系中，出名人為不動產登記權利人，在未進行變更登記之前，物權不發(fā)生變動，出名人仍是物權人。即使借名人與出名人之間存在關于房屋所有權歸屬地約定，但因該約定與法律規(guī)定的不動產物權生效要件不符，而不具有物權法上的效力。也就是說，借名買房合同屬于債權法律關系范疇，其僅是物權發(fā)生變動的主要原因，借名人在該法律關系中的身份是“債權人”，而非“物權人”，故其提起物權確認的請求不應得到支持。如《黑龍江省高級人民法院關于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第三十條就對此進行了明確規(guī)定，基于借名人與出借人之間的借名予以產權登記的協(xié)議，只在其內部產生債權債務關系，而不發(fā)生物權變動的效果，不能據(jù)此認定借名人為不動產物權的所有權人。

　　案件 · 小結

　　雙方為規(guī)避國家福利政策和購買基于政策的住房而簽署的貸款購買協(xié)議，涉及侵犯低收入家庭的基本住房權、非法占用社會公共資源和損害社會公共利益，往往被視為無效。此外，由于只是為了規(guī)避購買限制或信貸政策，隱性財產，如貸款購買行為，只涉及合同當事人的利益，不影響社會公共利益，一般認為是有效的。雖然這樣的合同可以被認為是有效的，但合同中“房屋所有權屬于借款人”的約定不具有物權效力，因此房屋所有權不會轉移給借款人。此時，只有借款人與名人之間完成債權債務關系的主要內容之間的物權變動，即借款人作為債權人，有權要求名人幫助他們辦理房屋所有權轉讓登記手續(xù)，同時，名人也有相應的義務協(xié)助借款人辦理房屋所有權轉讓登記。

　　以上就是小編為大家整理的有關借名買房的知識，通過以上知識相信您對此問題已經有了大致的了解，如果您還有更多的疑問，可以咨詢深圳房產律師。