4月份，陳某通過中介與賣方李簽訂了《房地產(chǎn)交易中介協(xié)議》 ，由陳某同意買下李的房子，價格為32萬元，買賣雙方在合同簽訂之日應(yīng)支付房屋總價的1% 作為傭金。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　同日，陳某和李還簽署了《房地產(chǎn)銷售協(xié)議》，同意在協(xié)議簽署后15天內(nèi)簽署合同，并支付了2萬元定金，李開具了收據(jù)。后來，由于家人的反對，李食言，不愿賣房，也不再簽正式合同，而是同意承擔違約。經(jīng)過協(xié)商，李將收到的2萬元押金退還給詹某，同時繳納罰款。

　　雖然中介公司為與Li簽署房地產(chǎn)交易協(xié)議提供了便利，但交易在正式合同簽署之前就已終止，中介服務(wù)尚未完成。因此，陳不同意支付傭金。但兩個月后，該機構(gòu)起訴陳某，要求他支付3200元傭金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第七條的規(guī)定能否適用于出租房屋權(quán)屬安置的情形？

　　工廠 A 與乙拆遷辦簽訂《拆遷協(xié)議》 ，乙拆遷辦拆遷房屋一個工廠，工廠到具體地點，對所有權(quán)范圍內(nèi)的房屋進行安置。然而，在拆遷協(xié)議中，被工廠化拆遷的房屋只有部分有產(chǎn)權(quán)，大部分被拆遷的房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有租賃權(quán)，這種情況是否可以按照《商品房買賣合同爭議審判法律解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第七條的規(guī)定由最高人民法院審理？

　　《商品房買賣合同解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定由拆遷人以特定位置和用途的房屋對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人將補償安置房另行出售給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先獲得補償安置房的，應(yīng)予支持。

　　雖然上述規(guī)定針對的是所有權(quán)交換的形式，但從該條的立法意圖來看，這一規(guī)定的重點應(yīng)該是安置具有所有權(quán)的被拆遷人。因此，如果《拆遷安置補償協(xié)議》規(guī)定房屋所有權(quán)應(yīng)當用于安置被拆遷人的，原則上應(yīng)當考慮擴大對上述規(guī)定的解釋，即應(yīng)當考慮適用上述規(guī)定。

　　從提問的情形分析來看，甲廠雖然我們只對部分被拆遷房屋建筑面積享有知識產(chǎn)權(quán)，對多數(shù)企業(yè)房屋建設(shè)面積僅有使用權(quán)，但如果學(xué)生根據(jù)案涉《拆遷安置協(xié)議書》的約定，拆遷人與被拆遷人已經(jīng)沒有約定以建成房屋的所有權(quán)對甲廠進行教育安置，則這種技術(shù)產(chǎn)權(quán)安置的約定符合《商品房買賣雙方合同法律解釋》第七條明確規(guī)定的情形，在此種情況下教師可以通過適用《商品房買賣合同作為解釋》第七條的規(guī)定，由甲廠優(yōu)先領(lǐng)域取得安置房屋。

　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用。根據(jù)這一規(guī)定，經(jīng)紀人請求報酬的依據(jù)是其對合同的成立有所貢獻，否則只能要求委托人支付從事居間活動的必要費用。

　　本案中，由于居間方已促成企業(yè)雙方簽訂了《房地產(chǎn)市場買賣協(xié)議》，因此，有權(quán)請求可以獲得經(jīng)濟報酬。但《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是買賣雙方與中介機構(gòu)簽訂的一個社會三方協(xié)議，約定事項一般為居間服務(wù)工作內(nèi)容、居間費用等，對于我國房地產(chǎn)買賣合同的主要通過條款并未發(fā)展做出更加詳細約定。

　　因此，一般不視為已促成合同成立。此種情況下，由于未完全沒有完成該次房屋交易中的全部金融服務(wù)業(yè)務(wù)流程，居間人一般我們不得使用要求自己支付報酬，但可要求委托人支付方式從事居間活動教育支出的必要成本費用。

　　其次，居間服務(wù)活動管理費用進行承擔的問題。當居間人促成企業(yè)合同成立時，居間活動的費用由居間人來負擔。但是，若居間人未促成經(jīng)濟合同成立的，可以發(fā)展要求委托人支付方式從事居間活動教育支出的必要成本費用，但不得要求委托人支付風險報酬。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒，首先，支付報酬的條件。只有經(jīng)紀人促成合同成立，經(jīng)紀人才能要求委托人支付報酬。對于只簽訂中介服務(wù)協(xié)議的，不能認為中介促成了合同的成立，當然也沒有達到支付報酬的條件。