甲方（出賣人）與乙方（買受人）簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定甲方應(yīng)在房屋交付后三個(gè)月內(nèi)為乙方辦妥房屋所有權(quán)證。現(xiàn)甲方因自身原因未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙方訴至法院要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。人民法院應(yīng)如何確定甲方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任？深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　根據(jù)企業(yè)合同自治組織原則及《最高人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》）第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間沒有就此有明確約定的，人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具有直接提供依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　如果當(dāng)事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2003〕251號(hào)）第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％—50％。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。

　　在《商品房買賣解釋》未對(duì)此做進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)地對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同解釋》）第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　出賣人認(rèn)為約定的違約金過高，請(qǐng)求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條，《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋》第二十九條的規(guī)定，認(rèn)定出賣人的違約責(zé)任， 并參照《商品房銷售解釋》第十八條和《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)差異是否可以視為未違約方的損失，應(yīng)當(dāng)由違約方賠償。

　　買賣雙方通過中介公司簽訂房屋買賣合同，合同約定賣方違約需支付違約金30萬(wàn)元。但簽訂合同后，由于房屋升值巨大，賣方不愿意履行合同。現(xiàn)在房子升值幅度遠(yuǎn)大于合同約定的30萬(wàn)違約金。買受人要求解除合同時(shí)，能否要求將房?jī)r(jià)款差額視為損失，由違約方賠償？

　　合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同管理義務(wù)教育或者沒有履行勞動(dòng)合同進(jìn)行義務(wù)不符合約定，給對(duì)方公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括服務(wù)合同規(guī)定履行后可以通過獲得的利益，但不得超過違反相關(guān)合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者我們應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反法律合同風(fēng)險(xiǎn)可能就會(huì)造成的損失。

　　在有效的房屋買賣雙方合同責(zé)任履行工作過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購(gòu)買相類似的房屋，則其需要一個(gè)支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本控制之間還是存在問題明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為分析造成的，可以學(xué)習(xí)作為守約方所遭受的損失。

　　人民法院在雙方已就定額罰款違約達(dá)成協(xié)議的情況下，能否判決違約方承擔(dān)違約差價(jià)的責(zé)任，涉及《合同法》第一百一十四條第（二）款的適用范圍。這是事實(shí)認(rèn)定問題，應(yīng)當(dāng)由人民法院根據(jù)具體情況處理。

　　當(dāng)然，深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，如果人民法院能夠確定協(xié)議的 liquidated damage 少于所造成的損失，可以適用合同法第一百一十四條的規(guī)定和有關(guān)司法解釋調(diào)整 liquidated damage，將房屋價(jià)格的差額作為非違約方的損失，違約方應(yīng)當(dāng)賠償。