案例提要：張三、李四、王五三人按份共有一幢兩層樓房，張三占該樓房的40%，李四占20%，王五占40%，約定處分該幢樓房時，要經三分之二以上的按份共有人同意方可處置份額；轉讓時，按份共有人有優先購買權并且應當提前將轉讓條件通知其他按份共有人；并約定發生爭議協商解決，協商不成提交仲裁委員會仲裁。后李四因經營生意困難，將其占有的20%份額轉讓給丁，但并未通知張三王五兩人。上海專業房地產律師獲悉現張三王五兩人請求仲裁，1.李四丁之間的轉讓無效；2.張三王五兩人行使優先購買權，各自購買李四所占份額的二分之一。
 

　　法官分析：仲裁庭審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第三百零一條“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”及張三李四王五三人的協議約定處分共有的不動產，要經三分之二以上的按份共有人同意，但李四所占的份額只有五分之一，且轉讓所占的份額時并未經過張三王五的同意，張三王五事后也未同意李四丁之間的轉讓行為，故李四丁之間的轉讓無效。

　　關于張三王五的優先購買權，根據《中華人民共和國民法典》第三百零五條“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”及第三百零六條“按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。”張三王五兩人對李四轉讓的所占份額享有優先購買權，但李四的轉讓條件是在轉讓當天需要認購方支付其所占份額的費用。在仲裁庭的調解下張三李四王五三人達成協議，李四向張三王五兩人各轉讓其所占份額的二分之一，張三王五兩人向其支付相應的價款。
 

　　律師提示：上海專業房地產律師講按份共有是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。按份共有的法律特征為：一是各個共有人對共有物按份額享有不同的權利。這種權利民法上稱為應有部分權、份額權或持份權；二是各個共有人依據其持有的份額對共有財產享有權利和承擔義務；三是各個共有人的權利不是局限于共有財產的某一具體的部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，這種權利是及于共有物的全部。