預告登記是指為保存申索而進行的房地產登記，其目的是改變將來的房地產物權，其功能是使已登記的申索具有物權效力，限制債務人對其房地產的處分，以保證債權人將來實現其債權。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　《物權法》規定，“房屋買賣雙方當事人或者其他房地產買賣協議”可以申請預告登記。為了避免字面上的理解，即在簽訂房地產買賣協議時可以將《民法典》修改為“當事人簽訂房地產買賣或其他房地產產權協議”，明確預告登記適用于房地產買賣，包括協議變更產權。

　　預告登記在預售住房領域運用較多，在現房領域運用較少。究其原因，與以下因素有關。一個是與網絡簽名記錄的關系。預售商品房網絡簽訂的預售商品房合同是預售商品房登記注冊的申請要求。庫房網簽署備案并無法律依據作為房地產登記的前提條件，其效力也低于通知登記。

　　最高人民法院《全國民事審判工作會議紀要（2015年）》規定，處理一居室單元房買賣糾紛，一般應當根據房屋所有權變更登記、房屋合法占有和買賣合同成立情況確定權利保護順序。網簽記錄一定不能抵消合同債權提前成立的時間。

　　最高人民法院第350號民事判決明確指出，商品房網上登記不具有產權變更的性質，而是管理商品房銷售合同的行政部門措施，即使購房者在網上登記，案件涉及的財產只有索賠權，沒有索賠物權，不能排除執行。受讓人可以抗拒執行，并阻止法院處置房地產。因此，倉儲式住房網絡不會產生通知登記的效力，不能取代現有的住房通知登記。

　　二是與限售政策的關系。目前限購限售政策沒有明確的法律依據。即使注冊機構為了執行政府政策而限制注冊，但從詮釋學的角度來看，它無權擅自“排列”文件，認為它們涵蓋了預先注冊。預告登記是對未來債權的物權保護。

　　現在索賠不能發生的原因可能是客觀上的，比如商品房預售。也可能主觀上做不到，約定的條件或期限還沒有發生或到達。該房屋仍處于限售期，無法辦理過戶登記，不影響購房合同的效力。雙方可以約定在限售期滿后辦理過戶登記，是附條件合同，合法有效。在此期間，為了保護購房者的利益，可以先進行房屋買賣預告登記，避免房東一房多賣。登記機構在限制期間不進行不動產提前登記，沒有明確的依據。

　　（一）居住權的登記管理機構

　　《民法典》首次在機構一級引入居留權，但其規定很簡短。居留權起源于羅馬法，即“占有和使用他人擁有的全部或部分房屋及其附屬設施的權利”，父母保護家庭成員和奴隸以及其他人的非正統繼承權和生活權益，使其他家庭成員的繼承人有房可依。

　　這一制度被法國、德國、意大利等國家繼承和揚棄，作為一種地役權觀點，限制了物權、用益物權的規定，準用益物權的規定。《房地產登記暫行規定》明確規定，需要登記的房地產，由房地產登記機關登記。我國的居住權是在用益物權的分類中規定的，用益物權是在房屋上設立的，屬于不動產物權，應當由不動產登記機關登記。

　　（二）居留權登記事項

　　《民法典》規定，居住權的設立應當采用書面形式，合同一般包括住所所在地、居住條件和要求、居住權期限等內容。居住條件和要求不應作為登記項目記錄在登記冊中。不動產登記簿上只能記載有登記能力的權利或約定。居住權的居住條件和要求只是債權協議，類似于租賃要求，沒有物權效力，不會引起權利歸屬的變動。公示對于權利交易沒有法律意義，沒有必要納入不動產登記事項，會增加登記和權利人的負擔。居住權期限、居住地點、居住權等事項。

　　深圳房產律師認為，涉及相對人交易安全，經公示后能夠產生公信力和善意取得效力的，應當記載于登記簿。住宅的一部分可以設立居住權，這在實踐中也是必要的。登記時，可以用文字或示意圖來確定房間位置。居住權的設立對房屋價值影響較大，應作為登記信息，可供利害關系人查詢。