村民委員會是村民自我治理、自我教導、自我辦事的下層群眾性自治構造，但其也擁有“麻雀雖小五臟俱全”的特色，本文以村民委員會集體構造的資產治理為切入點簡析屯子集體土地出租面臨的歷史遺留問題及相對妥善解決的方案。深圳法律咨詢網接下來就為您講解一下相關的情況。

　　（一）對于農村集體土地出租合同效力的法律分析

　　今朝，浙江省范圍內跟著“三改一拆”事情的推動，棚戶區拆遷布置事情的實行，伴有此類事情的開展往往會遇到集體地皮的征收題目。但理想中不少如許的地皮以出租等種種方式被占用，且大部分還用在非農設置裝備擺設。

　　加之歷史遺留的諸如執法不嚴、管理不到位、村委會隨意訂立租賃合同等問題，都不可避免地對政府征收工作造成了極大的影響。為此，首要的問題就是確認集體土地出租合同是否有效。

　　《地皮管理法》第四十三條第一款劃定，“任何單元和小我私家舉行設置裝備擺設，需求應用地皮的，必需依法請求應用國有地皮；然則創辦州里企業和村民設置裝備擺設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。

　　第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外”。

　　《屯子地皮承包法》第三十二條劃定，“經由過程家庭承包獲得的地皮承包經營權能夠依法采用轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”。第三十三條規定，“不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途”。

　　以上法令劃定注解，屯子集體經濟構造（村民委員會）讓渡集體地皮使用權的權限是遭到法令限定的。起首，集體地皮的應用僅限于創辦鄉鎮企業、村民建設住宅以及鄉村公共設施和公益事業。其次，除特殊情況外，集體土地不得用于非農業建設。最后，土地承包經營權雖可依法流轉，但仍不能改變其性質和用途。

　　今朝的近況是出租的屯子集體地皮大多由承租人用于設置裝備擺設廠房、出產謀劃或是設置裝備擺設門面商鋪等商業設施行為，顯然該行為使集體土地的性質和用途發生了變化，是與我國法律關于農村集體土地的使用原則上只能用于農業用途的強制性規定所違背的。

　　（二）屯子集體地皮租賃的程序性問題

　　《地皮管理法》第十一條第二款劃定，“農夫集體所有的地皮依法用于非農業設置裝備擺設的，由縣級國民當局掛號造冊，核發證書，確認建設用地使用權”。第十二條規定，“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續”。

　　《地皮管理法實行條例》第四條第二款劃定，“農夫集體所有的地皮依法用于非農業設置裝備擺設的，由地皮使用者向地皮所在地的縣級國民當局地皮行政主管部分提出地皮掛號請求，由縣級國民當局掛號造冊，核發集體地皮使用權證書，確認設置裝備擺設用地使用權”。

　　第六條劃定，“依法轉變地皮所有權、使用權的，因依法讓渡地上建筑物、構筑物等附著物致使地皮使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。

　　依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記”。

　　深圳法律咨詢網認為，以上法令劃定注解，我國實施地皮權屬的法定掛號軌制，讓渡土地使用權必須進行變更登記，否則，不產生效力。目前農村集體土地出租大多未依法進行變更登記，應當是不產生效力的。綜合以上闡發，今朝大部分的屯子集體地皮租賃條約無論在內容上，仍是在程序上都是違背我國法律、行政法規的強制性規定的，應推斷為為無效合同。